VALEUR VENALE DE BIENS PROFESSIONNELS
Disposer d’une valeur « vénale » de biens professionnels ou patrimoniaux, certifiée par un expert qualifié et indépendant, est souvent nécessaire, pour des raisons comptables (extension des nouvelles règles IFRS aux sociétés non cotées) comme pour des raisons fiscales (ISF), d’équité (partage ou succession par exemple) ou dans des opérations capitalistiques (fusion, cession, acquisition,..)
Les biens professionnels qui entrent dans ce cadre sont notamment :
- des bâtiments industriels, professionnels ou d’activité : usine, entrepôt, local industriel, atelier, local commercial, bureaux, bâtiments à usage mixte…
- des matériels et équipements: parcs de machines-outils, d’équipements industriels, aménagements fixes…
- des éléments immatériels : fonds de commerce, pas de porte…
dont la valeur comptable amortie ne correspond souvent pas à leur valeur « réelle estimée » (vénale).
L'Expertise de Valeur Vénale définit la valeur ou estimation théorique d'un bien, prenant en compte l'offre et de la demande, sur un marché déterminé. Elle correspond au meilleur prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu à la date de la réalisation de l'expertise, à dire d'expert.
Ainsi, l'expertise de la valeur vénale est-elle un document qui comprend, à la fois le relevé des éléments objectifs de la valeur du bien, retenus par l'expert (notamment éléments techniques relatifs à la qualité et à l'état de la construction), et à la fois des éléments de référence concernant des biens analogues récemment vendus, ainsi que tous calculs permettant la mise en corrélation de l'information collectée.
LAMY S.A. Expertise possède une longue expérience dans le domaine de la réalisation d’expertises de valeur vénale immobilière ou de matériel, pour des entreprises privées ou publiques (Administrations, Investisseurs institutionnels, Grands Comptes, PME et TPE) dont la liste qui suit donne un court aperçu :
Groupe Generali Concorde, Merlin, Groupe Foncia, Centre Commercial de Chavril, Caisse des Dépôts et Consignations, Euromaster France, Clinique Villa des Roses, Duferco SA International, Groupe Aipal, Polyclinique Pasteur, SYTRAL, General Electric, Caixa Bank, Tribunaux de Grande Instance (Paris, Lyon, Marseille, Nantes,.), SOFCO, Groupe SEPI, Société ESCO, Groupe Feu Vert, Société SOTRAGAL, Régie des Jacobins, .
Textes de référence
- Décret n°90-981 du 5 novembre 1990, relatif à l'estimation quinquennale obligatoire des actifs immobiliers des compagnies d'assurances ;
- Loi n°90-1300, du 31 décembre 1990), relative à l'estimation des actifs immobiliers des S.C.P.I. ;
- Circulaire M14, du 1er janvier 1997, relative à l'estimation obligatoire des actifs immobiliers des collectivités territoriales ;
- Norme comptable internationale IFRS (International Financial Reporting Standards), relative à l'estimation obligatoire des actifs
- Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière(1).
(1)Adoptée par l'Association Française des Ingénieurs, Concepteurs et Réalisateurs Industriels (AFICRI), l'Association Française des Sociétés d ' Expertise Immobilière (AFREXIM), la Chambre des Experts Immobiliers de Belgique (CIBEX), la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF-FNAIM), la Compagnie des Experts en Estimations Immobilières près la Cour d ' appel de Paris (CEEICAP), la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers (CNEI), la Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilières (CNEJ), la Confédération des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers (CEAFI), le Conseil Supérieur du Notariat et l'Institut Notarial de l ' Immobilier (CSN), la Fédération Nationale des Chambres d ' Experts et Experts Judiciaires (EEFIC), l'Institut Français de l ' Expertise Immobilière (IFEI), l'Ordre des Géomètres-Experts (OGE).
Différentes méthodes d’évaluation sont employées par les experts. Elles sont suivant les cas utilisées seules, croisées ou pondérées les unes par rapport aux autres.
Certains cas difficiles obligent l’expert à mettre dans la balance sa propre vision instinctive (et sa responsabilité professionnelle), là où les méthodes habituelles sont tenues en échec (voir ci-après paragraphe intitulé Cas particuliers : l’évaluation de bâtiments, atypiques, monovalents, pollués ou dégradés)
LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE
Cette méthode est à la fois la plus courante et la plus facile à mettre en œuvre.
Elle consiste à se procurer (auprès de l’administration, ou des professionnels compétents) des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d’état analogues), relatives à des cessions récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré.
L’estimation de la valeur vénale de biens immobiliers, par la méthode de comparaison directe, prend ainsi en compte un panel de critères positifs ou négatifs, quantitatifs et qualitatifs (surface, qualité de l’emplacement et de la vue, ensoleillement, qualité de la construction, équipements et confort, état d’entretien des lieux, destination), sur le marché de la vente amiable.
Des éléments de comparaison sont ainsi recherchés sur des biens analogues ou, à défaut, comparables, sur le marché de la vente, dans le secteur considéré.
Cette valeur moyenne théorique est ensuite appliquée aux biens à expertiser, pondérée à travers leurs caractéristiques propres.
Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe par capitalisation du revenu (pour dégager une valeur moyenne théorique).
LA MÉTHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU
Cette méthode consiste à prendre en compte ce qu’il est d’usage de considérer, pour un investisseur, comme un retour sur investissement raisonnable, s’agissant de biens analogues.
La valeur patrimoniale théorique, des biens considérés, est ainsi extrapolée, à travers l’investissement raisonnable, à engager, en contrepartie du revenu constaté (ou potentiel) desdits biens.
Cette méthode s’applique, soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé de trouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.
Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe (pour dégager une valeur moyenne théorique).
La méthode par capitalisation du revenu peut être comme un traitement embryonnaire du légitime retour sur investissement, mis en évidence par la méthode des discounted cash flow (DCF), décrite ci-après.
LA MÉTHODE PROMOTEUR
La méthode promoteur consiste à estimer la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable retour sur investissement d’une opération de construction immobilière (et revente), optimisant le potentiel urbanistique du terrain.
Cette méthode intègre l’ensemble des flux de dépense (achat du terrain, études, démolition, indemnités d’éviction, agios bancaires, construction, construction, commercialisation, taxes et impôts divers etc.), rapportés aux potentiels flux entrant (prix de cession des immeubles).
La méthode promoteur consiste, pour commencer à entreprendre une étude d’urbanisme, pour établir la surface développée optimale, supportée par le terrain et à établir la valeur de marché d’appartements (ou autre), réalisables sur ledit terrain.
La valeur du terrain (ou des immeubles bâtis à démolir) est alors établie en pourcentage, par rapport à l’excédent brut théorique de l’opération potentiellement réalisable.
On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l’investissement consacrée au rachat du foncier.
LA MÉTHODE DES DISCOUNTED CASH FLOW (DCF)
La méthode des flux futurs de trésorerie, également désignée sous le terme de Discounted Cash Flow (DCF), est très largement admise en matière d'évaluation d'actifs et traduit financièrement le fait qu'un actif "vaut ce qu'il rapporte".
Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus de l’exploitation directe ou locative d’un actif, notamment immobilier ou d’une activité.
Dans le cadre d'une transaction, le montant ainsi déterminé correspond au prix qu'un acquéreur devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu'il engage.
Un des principaux attraits de cette méthode est de mettre en lumière l'ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) et ce, sur une longue période : les flux de trésorerie sont en effet modélisés, puis projetés sur le long terme.
S’agissant d’un immeuble (ou ensemble immobilier), ce long terme correspond à un cycle de vie (entre deux campagnes lourdes de rénovation).
On peut décomposer la mise en œuvre d'une évaluation par la méthode du DCF en quatre phases qui, sans être totalement indépendantes, correspondent aux éléments les plus importants du modèle. Ces étapes sont les suivantes :
- modéliser les flux de trésorerie attendus ;
- estimer le flux normatif ;
- calculer le coût moyen pondéré du capital ;
- déterminer la valeur de l'actif considéré.
CAS PARTICULIER : L’ÉVALUATION DE BÂTIMENTS, ATYPIQUES, MONOVALENTS, POLLUÉS OU DÉGRADÉS
L’expert est souvent confronté à la difficulté d’avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents, mettant en échec une ou plusieurs des méthodes ci-dessus.
Le cas qui vient le plus souvent à l’esprit, pour l’expert, s’agissant de bâtiments auxquels il est difficile d’apporter une valeur de marché, est le cas de bâtiments utilisés hors le contexte d’une véritable économie de marché, tels qu’écoles, hôpitaux, maisons de retraites.
Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones ou aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, compte tenu de la distribution particulière et monovalente des volumes existant.
Lors d’opérations de fusions ou acquisition entre cliniques privés, par exemple, l’expert est confronté à des difficultés analogues. Dans ce cas, cependant, le recours à la méthode des DCF offre une meilleure perspective.
Le cas le plus épineux est celui d’installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d’épuration, usines désaffectées (voire polluées). Dans ce cas, la valeur théorique est appréciée, à dire d’expert, principalement en fonction de leur intérêt patrimonial.
On arrive alors parfois à des valeurs négatives, si l’on considère des coûts de démolition, mise en sécurité, dépollution etc.
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