Expertiser la valeur vénale d’actifs immobiliers

Lundi 5 octobre 2009

Le directeur financier ou encore le risque manager estiment généralement assez bien la valeur du siège social et des sites d'exploitation. Ainsi, les entreprises se font une idée de la valeur de leurs actifs immobiliers. Toutefois, elles ont souvent besoin d'attestations de la valeur vénale de leurs actifs immobiliers, établies par des experts reconnus auprès de tribunaux, de commissaires aux comptes, du fisc ou encore de leur notaire. Philippe Lamy, Président de Lamy SA Expertise Immobilière, a été interrogé à ce sujet.

Pouvez-vous nous expliquer ce qu'est la valeur vénale immobilière ?

La valeur vénale immobilière est une photographie du marché à un instant t. Elle représente la valeur marchande, c'est-à-dire le juste prix auxquels des actifs immobiliers sont supposés, à dire d'expert, pouvoir être vendus ou achetés, dans des conditions normales de libre marché.

Quelle est l'utilité, pour une entreprise, de connaitre la valeur vénale de ces actifs ?

Les entreprises peuvent avoir plusieurs raisons de solliciter un expert pour estimer la valeur vénale immobilière. Il est toutefois difficile de généraliser, tant les cas d'intervention sont nombreux. L'utilité dépend surtout du contexte de l'entreprise.

Dans le cadre d'un projet de vente, l'estimation de valeur vénale peut servir à mettre en évidence des plus values latente. Un local commercial acheté 250.000 euros il y a 10 ans, peut valoir plus du double ou du triple aujourd'hui.

A l'inverse, la valeur vénale est un indicateur précis pour savoir si un achat est une bonne affaire. Si la valeur vénale réelle d'une usine est de 500.000 euros et que son prix de vente est de 730.000 euros, l'acheteur, conseillé par un expert qui l'alertera sur cette valeur réelle, réfléchira à deux fois avant de faire une offre.

Quelles sont les méthodes d'évaluation de la valeur vénale d'actifs immobilier ?

La méthode la plus connue est la méthode par comparaison directe. Il s'agit de trouver la valeur d'un bâtiment en fonction de ses qualités propres, de son environnement et de références comparables, sur le marché de la vente amiable. Bien entendue plus le bâtiment est monovalent et plus l'expertise sera difficile.

D'autres méthodes existent : la méthode par capitalisation de revenu, la méthode promoteur et la méthode des Discounted Cash Flow.

Tous les biens peuvent-ils êtres expertisés ?

Différents actifs immobiliers sont concernés : des usines, entrepôts, locaux industriels ou commerciaux, des bureaux, des bâtiments à usage mixte.

Les matériels et équipements, parcs de machines-outils, équipements industriels, aménagements fixes peuvent aussi être évalués. Tout comme les éléments immatériels : fonds de commerce, pas de porte, droit au bail, etc.

L'expertise de valeur vénale immobilière est d'ailleurs souvent complétée par une évaluation d'entreprise et une estimation du risque industriel.

Pourquoi les entreprises font-elles appel à des experts ?

Outres la recherche d'un avis extérieur à l'entreprise et donc neutre, beaucoup d'entreprises doivent faire face à des contraintes comptables et financières.

Par exemple, les normes IFRS obligent certaines entreprises à certifier la valeur vénale de leurs actifs immobiliers une fois par an.

Les entreprises recherchent également des compétences dont elles ne disposent pas en interne ou que la loi leur imposent de rechercher auprès d'un expert indépendant. C'est le cas pour les missions de commissariat aux apports, par exemple.

Il est ainsi fréquent, qu'elles fassent appel à un expert afin de respecter le règlement CRC 2002-10, qui consiste à identifier et comptabiliser séparément les éléments principaux d'immobilisations corporelles sujets à des différences de durée d'immobilisation.

L'indépendance de l'expert est-elle importante ?

L'indépendance n'est pas seulement nécessaire. Elle est indispensable car on ne peut pas être juge et partie. Imaginez que l'expert immobilier soit celui qui commercialise des actifs immobiliers. Il serait tenté de donner une valeur dont il pourrait tirer avantage. Soit une sous-estimation pour pouvoir vendre plus facilement le bien immobilier. Soit une surestimation pour faire plaisir au vendeur et ainsi décrocher un mandat de vente la concurrence !

Au delà de l'indépendance, les compétences mobilisés et l'engagement de la responsabilité professionnelle par la remise d'un rapport d'expertise sont également importants.

Avez-vous des spécialités ?

Lamy SA Expertise est un des rares cabinets d'expertise économiques à disposer aussi de compétences techniques en bâtiment et construction. Nos clients apprécient car l'évaluation de valeur vénale immobilière ne doit pas avoir une approche purement économique.

Pour cette raison, nos experts intègrent des variables techniques lorsqu'ils expertisent la valeur vénale immobilière. Par exemple, ils sont capables d'analyser un problème de fissures dans un hôtel et de pondérer l'estimation de valeur, en fonction du coût des solutions de réparations envisageables.

Quelles sont vos références ?

En trente ans, nous avons accumulé un palmarès de références prestigieuses qui ne tiendrait pas sur un cahier d'écolier. Dans le secteur privé, nous avons eu l'occasion de travailler avec des groupes dans des domaines d'activité variés. Par exemple : dans le secteur automobile Toyota ou Euromaster, dans l'agroalimentaire McCain, dans les assurances Concorde, La Hénin... Mais nous travaillons aussi avec des PME et même des TPE. Ainsi, il nous arrive parfois d'avoir à expertiser une boutique ou un atelier.

Le cabinet Lamy SA Expertise a également été missionné par un grand nombre d'administrations françaises (hôpitaux, pompiers, Gendarmerie...), des banques européennes et internationales, des Tribunaux de Grande Instance et Administratifs de France métropolitaine et DOM-TOM.

Certaines organisations internationales ont aussi fait appel à nos compétences, souvent au cours d'un partenariat soutenu, sur des missions d'envergure comme la construction du Musée Mondial du Mammouth à Yatusk en Sibérie !

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