Pour cela, il convient de bien connaître les actifs qui le composent (valeur vénale, valeur locative, étude des baux, état technique et montant des travaux de remise aux normes éventuellement nécessaires).
- Valeur actualisée (norme IFRS / CRC 2002-10), voir rubrique « valeur vénale immobilière ».
- Etude des baux, elle sera effectuée en liaison avec nos avocats-conseils.
- Contrôle de gestion, il sera opéré, si nécessaire, tant pour valider les options prises en externe (gestion déléguée, facility management), que pour auditer les organes d’administration immobilière internes,
- Concernant l’état d’entretien et des mise en conformité aux normes, il est nécessaire de réaliser à intervalle régulier, un audit technique général, ainsi qu’un contrôle technique périodique visant à prévenir les « désordres à caractère évolutif » et dépister les non-conformités aux normes.
Ce type d’audit permet :
- De dépister des désordres susceptibles d’empirer (notamment en toiture),
- De prévenir d’importantes dépenses d’entretien, liées aux désordres secondaires,
- De planifier les interventions, en sorte de traiter les réparation, hors contexte d’urgence, à de meilleurs tarifs
- et provisionner les dépenses à venir, suivant trois catégories :
- réparations urgentes,
- dépenses à prévoir sous trois à cinq ans maximum,
- réparations à envisager sous cinq à dix ans.
Si vous êtes associé, en capital, dans votre entreprise vous pouvez harmoniser votre patrimoine personnel et celui de votre entreprise (dans le cadre des conventions spéciales ad hoc), en sorte d’optimiser votre ISF et encadrer l’ensemble de vos risques immobiliers.
Concernant votre déclaration ISF, vous devez :
- Eviter d’avoir à supporter des redressements coûteux, pour défaut de déclarations ou sous-évaluation d’actifs, grâce à des valorisations, à la fois, prudentes et réalistes ;
- Anticiper les inévitables rattrapages de valeurs, avant toute succession, donation, ou actes prévisibles, susceptibles d’amener au grand jour la valeur des actifs immobiliers, composant votre patrimoine ;
- Eviter de devoir supporter d’éventuels redressements au-delà de la troisième année et limiter les pénalités, pour mauvais foi, en cas de sous-évaluation, en reportant votre responsabilité sur l’expert.
S’agissant des actifs « périphériques au patrimoine familial », par exemple locaux professionnels, industriels ou commerciaux, liés à votre activité professionnelle, vous devez
- Valider, avec votre fiscaliste l’intérêt de les détenir au travers d’une S.C.I. (incidence I.S.F.), plutôt que dans la S.A. (S.A.S ou S.A.R.L.) que vous exploitez (ou exploitiez, durant votre période d’activité)
- et valider, avec votre expert immobilier, les valeurs de mutation éventuelle, entre ces entités. De telles mutations relèvent en effet de ce qu’il est convenu d’appeler des conventions spéciales et votre commissaire aux comptes exigera, le plus souvent, que lui soit remise une expertise, confirmant les valeurs de cession.
En cas de cession de votre entreprise, alors que les immeubles abritant ses activités sont détenus dans des S.C.I. familiales, s’interroger sur :
- Le risque potentiel de résiliation des baux, par vos repreneurs,
- La fiscalité locative de tels actifs, détenus à titre personnel,
- Et donc l’intérêt d’une mutation – au profit de l’entreprise – avant sa cession à des tiers. Dans ce cas, la plus-value relative à cette vente n’est en effet souvent plus taxable, alors que les loyers (pour autant que le repreneur ne résilie pas les baux) le sont toujours…
Un simple avis – d’un ami ou même d’un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens, par exemple) – ne vous apporte pas l’indépendance, la neutralité, l’objectivité et la compétence technique nécessaires. Cet avis ne constitue surtout pas l’engagement de la responsabilité d’un professionnel extérieur (qui allège vôtre propre responsabilité, en cas de contestation ou de redressement).
Une simple déclaration fiscale ISF représente un cas où une véritable expertise indépendante est souvent nécessaire.
Depuis ¼ de siècle, LAMY S.A. Expertise (expert près les tribunaux et conseil des entreprises comme des particuliers), réalise des expertises de la valeur vénale des biens immobiliers, avec l’indépendance et les compétences techniques et économiques requises.
Nos équipes vous accueillent au 0 825 00 22 25 (N° indigo / prix d'un appel local)
sans interruption du lundi au vendredi de 9h à 19h (18h le vendredi).
Vous pouvez également joindre nos collaborateurs :
- bureau de Paris : 01 72 71 25 55
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