Evaluer le droit au bail commercial

Mercredi 16 juin 2010

Le fonds de commerce peut se composer de plusieurs éléments, comme le droit-au-bail, la clientèle, le matériel, etc. Ces éléments exploités dans un local commercial, constituent le fonds de commerce. Le droit de bail commercial ne compte, quant à lui, qu'un élément : le droit de bénéficier d'un contrat de location pour exploiter une activité commerciale, dans un local déterminé. Son calcul nécessite de recouper plusieurs hypothèses et critères d'évaluation.

Droit au bail commercial : évaluer le droit de jouir d'un bail existant

L’évaluation du droit au bail commercial est importante et délicate. Le droit au bail commercial représente une sorte d’indemnité que le locataire sortant fait payer au locataire entrant, qui achète ainsi le droit de bénéficier du bail commercial en cours, pour la durée restant à courir et ce aux mêmes conditions.

La « propriété commerciale » et le « droit au maintient dans les lieux », notamment institués par le « décret de 53 » et repris par le code de commerce, confèrent aujourd’hui un privilège parfois exorbitant à des locataires d’emplacements de premier plan, en centre ville, en particulier.

L’évolution de la valeur des emplacements et des immeubles, au rebours de ce qui se passe hors du champ de l’application de ces règles particulières, profite ici au locataire, quasi exclusivement. Ainsi, les propriétaires, englués dans des baux qui les ont véritablement dépossédés d’une partie de la disposition de leur bien, voient parfois la valeur des emplacements s’envoler, sans pouvoir appliquer à leur locataire la moindre augmentation, hors celle d’indice nationaux généraux, qui ne prennent aucunement en compte, l’augmentation locale constatée. Les locataires tirent alors le plus grand avantage de ces situations et, lorsqu’ils quittent le local qu’ils occupent parfois depuis de nombreuses années, ils vendent littéralement le privilège d’un loyer ridicule, sous forme de droit au bail parfois exorbitant, sous réserve bien sûr que le repreneur exerce une activité prévue au bail.

Evaluer le droit au bail commercial : l'analyse de trois hypothèses

L'évaluation de la valeur du droit au bail suppose alors que soient identifiés trois paramètres : la valeur locative de marché, le montant du loyer théorique de renouvellement (il faut vérifier si ce loyer aurait été plafonné ou déplafonné), et le coefficient à appliquer à la différence annuelle.

Seule, en effet, une « évolution notable des facteurs de commercialité », permet au propriétaire – sous réserve d’engager une procédure devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance – de réévaluer son loyer. Cette réévaluation est cependant très aléatoire, car « l’évolution notable des facteurs de commercialité » est difficile à prouver (création d’une station de métro, devant le local, ou accroissement sensible de la population de la zone de chalandise). Par ailleurs l’éventuel déplafonnement du loyer reste à l’appréciation de l’expert de Justice (et aucunement en fonction du libre marché).

Evaluer le droit au bail commercial : les critères d'évaluation

Pour estimer le droit au bail commercial, il faut aussi tenir compte des critères suivant :

la commercialité de l’emplacement (situation, environnement, transports, parkings, etc.),
les caractéristiques des locaux (importance et configuration, état d'entretien des locaux ainsi que celui de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité, etc.),
la nature du commerce exercé,
les conditions juridiques et financières du bail,
les clauses relatives aux réparations et charges,
la durée de la location restant à courir,
l’existence d’un logement attenant et les possibilités de parking

Le saviez vous ?

Droit au bail et pas de porte

Si le local est exploité, le droit au bail peut être cédé par le locataire en place, à condition que le contrat de bail l'y autorise (c'est dans cette hypothèse que l'on parle de droit au bail). Si le local est vide, le droit au bail peut être cédé par le propriétaire des murs du local (on parle alors d'un pas-de-porte).

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