La Valeur Stable : une nouvelle approche de l'évaluation immobilière

Vendredi 18 juin 2010

Concept comptable prôné par les anglo-saxons, la Juste Valeur ou Fair Value est définie dans la norme internationale IAS 16 traitant des immobilisations corporelles. Jugée trop sensible au fluctuation du marché et accusée d'avoir sa part de responsabilité dans la crise déclenchée en 2007, la Juste Valeur pourrait être complétée d'une nouvelle approche : la Valeur Stable.

Les critiques de la Juste Valeur

En permettant l'inscription d'une valeur proche de la réalité de marché dans le bilan des entreprises, la Juste Valeur offre de précieuses informations aux investisseurs. Mais l'adoption de ce concept au niveau des comptes des sociétés foncières s'est traduite par une plus grande volatilité des résultats de ces sociétés.

Constat : les résultats des sociétés foncières ont été fortement influencés par les variations du marché, avec une forte hausse de la valeur des actifs immobiliers sous l'effet de la baisse des taux de rendement, puis un réajustement à la hausse de ceux-ci avec le développement de la crise des subprimes.

Face à cette forte volatilité, beaucoup d'acteurs ont alors réinterpréter les comptes des sociétés foncières en ne se focalisant que sur l'évolution du taux d'occupation et la variation des loyers, une partie du compte de résultat censé traduire le fonctionnement courant de l'activité.

La Valeur Stable : une solution d'évaluation dangereuse

Approche complémentaire à la Juste Valeur ou à la valeur vénale, la Valeur Stable ferait ressortir d'autres informations sur les immeubles, notamment la valeur moyenne de l'immeuble sur la durée d'un cycle immobilier.

Mais cette notion de Valeur Stable est considérée, par certains experts immobiliers, comme spécieuse et donc dangereuse. L’expert ne doit pas être quelqu’un qui interprète, pour prévoir une évolution future, mais quelqu’un qui constate une évolution passée et un état actuel, pour définir une valeur actuelle.

La valeur stable suppose que les caractéristiques de l'actifs immobiliers et de son environnement restent les mêmes, ce qui est impossible à prévoir précisément.

De plus, pour déterminer une Valeur Stable, il faut avoir termine le cycle qu'on prétend prendre en compte. Ainsi, comment peut-on prévoir le début, l'ampleur et la fin d'une crise immobilière ?

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