Pour cela, il convient de bien connaître vos actifs immobiliers (valeur vénale, valeur locative, étude des baux, état technique et montant des travaux de remise aux normes éventuellement nécessaires).

Concernant votre déclaration ISF, vous devez :

Eviter d’avoir à supporter des redressements coûteux, pour défaut de déclarations ou sous-évaluation d’actifs, grâce à des valorisations, à la fois, prudentes et réalistes ;

Anticiper les inévitables rattrapages de valeurs, avant toute succession, donation, ou actes prévisibles, susceptibles d’amener au grand jour la valeur des actifs immobiliers, composant votre patrimoine ;

Eviter de devoir supporter d’éventuels redressements au-delà de la troisième année et limiter les pénalités, pour mauvais foi, en cas de sous-évaluation, en reportant votre responsabilité sur l’expert.

S’agissant des actifs « périphériques au patrimoine familial », par exemple locaux professionnels, industriels ou commerciaux, liés à votre activité professionnelle, vous devez

Valider, avec votre fiscaliste l’intérêt de les détenir au travers d’une S.C.I. (incidence I.S.F.), plutôt que dans la S.A. (S.A.S ou S.A.R.L.) que vous exploitez (ou exploitiez, durant votre période d’activité) et valider, avec votre expert immobilier, les valeurs de mutation éventuelle, entre ces entités. De telles mutations relèvent en effet de ce qu’il est convenu d’appeler des conventions spéciales et votre commissaire aux comptes exigera, le plus souvent, que lui soit remise une expertise, confirmant les valeurs de cession.

En cas de cession de votre entreprise, alors que les immeubles abritant ses activités sont détenus dans des S.C.I. familiales, s’interroger sur :

le risque potentiel de résiliation des baux, par vos repreneurs,

la fiscalité locative de tels actifs, détenus à titre personnel,

et donc l’intérêt d’une mutation – au profit de l’entreprise – avant sa cession à des tiers. Dans ce cas, la plus-value relative à cette vente n’est en effet souvent plus taxable, alors que les loyers (pour autant que le repreneur ne résilie pas les baux) le sont toujours…

Un simple avis – d’un ami ou même d’un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens, par exemple) – ne vous apporte pas l’indépendance, la neutralité, l’objectivité et la compétence technique nécessaires. Cet avis ne constitue surtout pas l’engagement de la responsabilité d’un professionnel extérieur (qui allège vôtre propre responsabilité, en cas de contestation ou de redressement).

Une simple déclaration fiscale ISF représente un cas où une véritable expertise indépendante est souvent nécessaire.

Depuis ¼ de siècle, LAMY S.A. Expertise (expert près les tribunaux et conseil des entreprises comme des particuliers), réalise des expertises de la valeur vénale des biens immobiliers, avec l’indépendance et les compétences techniques et économiques requises.

Qu’est-ce qu’une Expertise de la Valeur Vénale ?

L'Expertise Valeur Vénale définit la valeur d’une habitation (appartement, villa, pavillon, maison, propriété, ferme), de locaux professionnels et divers, en fonction de l'offre et de la demande, sur le marché local actuel. En savoir plus sur les méthodes d’évaluations.

Elle détermine le prix probable auquel le bien considéré pourrait être vendu dans un délai raisonnable – à dire d'expert – à la date de la réalisation de l'expertise.

Ainsi, l'expertise de la valeur vénale est-elle un document qui comprend, à la fois :

le relevé des éléments descriptifs objectifs (type de bien), administratifs et techniques

les éléments quantitatifs (surface)

les éléments qualitatifs (qualité et état de la construction, qualité de l’emplacement, confort, distribution, ensoleillement etc.)

pris en compte, par l’expert, pour établir la valeur du bien et à la fois des éléments de référence concernant des biens analogues ou comparables, récemment vendus, ainsi que tous calculs permettant la mise en corrélation de l'information collectée.

Un tel document, établi par un expert, qualifié et indépendant, est souvent réalisé dans les cas suivants :

Éclairage de la valeur des biens composant un patrimoine privé (appartement, villa, pavillon, maison, propriété, ferme, locaux professionnels et divers), préalablement à sa division, en cas de vente amiable, liquidation de communauté, calcul de récompense, succession, partage, donation, déclaration fiscale (ISF, IFRS) ;

Aide à la décision, dans le cadre d’un projet d'acquisition de biens immobiliers (dans ce dernier cas, en complément, un éclairage technique approfondi sur l'état du bâti et l’évaluation de travaux sont souvent demandés).

Évaluation de l'apport en garantie d'un immeuble (prise d'un gage ou hypothèque), lors d'un emprunt. Ces missions sont également parfois réalisées à la demande de l'organisme prêteur, lui-même.

Assistance des expropriés, dans le cadre d'une déclaration d'utilité publique (ou négociation amiable, en amont), face aux collectivités ou organismes habilités et assistance aux locataires évincés ;

Éclairage de la valeur relative des lots d'une future copropriété, préalablement à la réalisation d'un état descriptif de division et à la répartition des tantièmes (ou préalablement à la mise en conformité d'états descriptifs de division existants) ;

Obligation légale ou réglementaire d'expertise de la valeur d'actifs, apport en nature d'immeubles, lors de la création, la fusion ou la cession de sociétés (ou parts sociales), ou la liquidation.

Toutes missions juridictionnelles relevant de certains des points précédents ou encore réalisées dans le cadre d'actions en rescision ou en nullité de vente, de préjudices relatifs à la perte de valeur ou à la destruction d'immeubles etc.

Vous pouvez également joindre nos collaborateurs :

• bureau de Paris : 01 72 71 25 55
• bureau de Lyon : 04 72 17 11 11
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