Bâtiments atypiques, monovalents, pollués ou dégradés

L'expert rencontre souvent des difficultés pour estimer la valeur vénale immobilière. En effet, lorsque les bâtiments sont atypiques, monovalents, pollués ou dégradés, les méthodes d'évaluation de la valeur vénale peuvent être tenues en échec.

Il va s'agir notamment de bâtiments utilisés hors de contexte d'une véritable économie de marché (écoles, hôpitaux, maisons de retraites, etc.). Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones où aucune autre activité ne semble pouvoir s'implanter, du fait de la distribution particulière ou monovalente des volumes existants. L'expert va alors choisir d'utiliser la ou les méthodes, qui lui semblent les plus pertinentes. Par exemple le recours à la méthode DCF offre de meilleures perspectives que les autres lors d'opérations de fusion ou acquisition entre cliniques privées.

Les installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d'épuration, usines désaffectées voire polluées sont les cas les plus épineux. L'expert va appréciée la valeur théorique principalement en fonction de leur intérêt patrimonial. La valeur vénale immobilière est alors parfois négative, si l'on considère des coûts de démolition, de mise en sécurité ou de dépollution.

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