La méthode par comparaison directe

La valeur de l'immeuble est calculée en fonction de ses qualités propres, de son environnement et des biens comparables, sur le marché de la vente amiable.

La méthode consiste à se procurer auprès de l'administration ou des professionnels compétents, des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d'état analogues), relatives à des cessions récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré.

Des éléments de comparaison sont recherchés sur des biens analogues ou, à défaut, comparables, sur le marché de la vente, dans le secteur considéré. L'expert se base sur un panel de critères positifs et négatifs, quantitatifs et qualitatifs. Ils portent sur des biens (surface, qualité de la construction, facilité de reconversion) et leur environnement (desserte, équipements, état d'entretien des lieux). Le prix théorique, qui ressort, est ensuite pondéré des caractéristiques propres du bien à expertiser.

Comme les comparaisons sont parfois difficiles à obtenir, la méthode de capitalisation du revenu est souvent employée en complément pour dégager une valeur théorique moyenne.

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