La méthode des Discounted Cash Flow

L'expertise de la valeur vénale se base sur le montant qu'un investisseur est prêt à payer aujourd'hui en prévision des flux de trésorerie des années futures.

Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus de l'exploitation directe ou locative d'un actif, notamment immobilier ou d'une activité.

La méthode des flux futurs de trésorerie, également désignée sous le terme de Discounted Cash Flow (DCF), est très largement admise en matière d'évaluation d'actifs et traduit financièrement le fait qu'un actif "vaut ce qu'il rapporte".

Dans le cadre d'une transaction, le montant ainsi déterminé, correspond au prix qu'un acquéreur devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu'il engage.

Un des principaux attraits de cette méthode est de mettre en lumière l'ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) et ce, sur une longue période : les flux de trésorerie sont en effet modélisés, puis projetés sur le long terme. S'agissant d'un immeuble (ou ensemble immobilier), ce long terme correspond à un cycle de vie (entre deux campagnes lourdes de rénovation).

On peut décomposer la mise en œuvre d'une évaluation par la méthode du DCF en quatre phases qui, sans être totalement indépendantes, correspondent aux éléments les plus importants du modèle. Ces étapes sont les suivantes :

• modéliser les flux de trésorerie attendus

• estimer le flux normatif

• calculer le coût moyen pondéré du capital

• déterminer la valeur de l'actif considéré

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