La méthode promoteur

La valeur de l'immeuble est déterminée par rapport au retour sur investissement que pourrait générer un projet de restructuration immobilière, prenant en compte tout le potentiel urbanistique.

Connue aussi sous le nom de méthode de récupération foncière ou de compte à rebours opérateur, la méthode promoteur estime la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable retour sur investissement d'une opération de construction et/ou revente immobilière, optimisant le potentiel urbanistique du terrain.

Contrairement à la méthode par capitalisation de revenu, la méthode promoteur ne s'intéresse pas à ce qui est mais à ce qui pourrait être. Elle est généralement utilisée pour estimer la valeur marchande d'un terrain à bâtir et peut aussi servir à évaluer un immeuble bâti existant (objet d'une restructuration).

Elle intègre pour cela, l'ensemble des flux de dépense (achat du terrain, études, démolition, indemnités d'éviction, agios bancaires, construction, commercialisation, taxes et impôts divers etc.), rapportés aux potentiels des flux entrants (prix de cession des immeubles).

Dans ce cadre, il convient d'entreprendre une étude d'urbanisme, pour établir la nature du immeuble ou des immeubles potentiels, leur surface développée optimale supportée par le terrain et déterminer la valeur de marché des biens, réalisables sur le terrain.

La valeur du terrain (et des bâtiments à démolir le cas échéant) est alors établie en pourcentage, par rapport à l'excédent brut théorique de l'opération potentiellement réalisable. On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l'investissement consacrée au rachat du foncier.

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