Un quart de siècle d'expertise, quelques missions hors normes et anecdotes

1981, après ses études à L'UP d'Architecture de Lyon, Philippe Lamy rencontre Eugène Sage, père et théoricien de l'expertise immobilière en France, qui le convainc de mettre à profit sa formation pour créer un cabinet d'expertise immobilière axé, à la fois sur la connaissance technique des bâtiment et de la construction et sur l'expertise économique et financière.

Les experts immobiliers, en France, sont en effet rarement des architectes ou des ingénieurs, mais plus souvent des juristes ou des financiers ou même des « commercialisateurs » qui n'ont, de la consistance technique des bâtiments qu'ils expertisent, qu'une idée superficielle.

En 1982 naît ainsi la Compagnie Française d'Expertise Immobilière, à Lyon.

Lyon est alors une métropole régionale active et l'immobilier y est moins sujet aux fluctuations que sur le marché parisien, plus spéculatif.

L'idée d'Eugène Sage est excellente et rapidement le développement de cette double activité se révèle le meilleur atout de différentiation du cabinet.

En 1989, les associés optent pour le cadre juridique de la société anonyme et Compagnie Française d'Expertise Immobilière est rebaptisé LAMY S.A. Expertise, alors que son développement parisien et national se confirme.

Toujours en 1989 Philippe Lamy est admis comme membre du Haut Collège International des Experts (ONG de droit suisse), suite à sa contribution aux travaux de l'Organisation Internationale des Experts et grâce au parrainage du président Robert Mazin.

Les années 90 marquent un nouveau tournant, dans le développement, avec la prise de mandats respectifs de direction immobilière déléguée et d'animation d'un comité de développement immobilier , dans deux grands groupes, et Euromaster France (filiale de Michelin) et La Hénin Vie, en 1992.

En 1993, commence l'aventure de l'expertise judiciaire.

Lamy SA Expertise, personne morale, offre en effet alors, aux juridictions civiles et administratives de France et DOM-TOM, une nouvelle spécialité expertale : « l'expertise immobilière complexe ».

Les magistrats sont alors souvent réticents, par principe, à nommer des personnes morales, en tant qu'experts judiciaires, mais Philippe Lamy a des arguments frappants. Dans nombre de cas le juge doit en effet choisir, pour éclairer tel ou tel litige de la construction ou sinistre complexe, entre différentes spécialités expertales, sans nécessairement savoir laquelle privilégier.

Le dossier de l'immeuble le « B... », à St Denis de la Réunion est alors un spectaculaires champ de démonstration de cette nouvelle spécialité expertale : « l'expertise complexe, de la construction ».

Les magistrats étaient en effet saisis, dans l'urgence, de désordres inquiétants, dans un immeuble de grande hauteur, qui venait de sortir de terre et présentait déjà d'alarmantes fissures, dans les murs et les poutres du sous-sol (ainsi que d'innombrables désordres et malfaçons dans les étages).

La saison des pluies allait arriver et l'on redoutait un écroulement de ce monstre de 13 étages.

Les magistrats du TGI de St Denis de la Réunion devaient-ils nommer un architecte, un ingénieur en structure, un ingénieur en mécanique des sols ?

C'est la personne morale LAMY SA Expertise qui fut saisie, à charge pour elle, comme de prévoit le Code de Procédure Civile, de désigner la (ou les) personne(s) qui « en son sein et en son nom » serait (ou seraient) chargée(s) des mesures d'expertise.

Dans l'urgence, 4 ou 5 jours plus tard, Philippe Lamy débarquait sur place avec un ingénieur en mécanique des sols (chargé de vérifier l'assise du bâtiment), un ingénieur structure et un architecte pour réaliser les premiers relevés utiles à la mission. Le même jour, le débat contradictoire était ouvert dans la grande salle d'audience prêtée par le TGI de St Denis, seul lieu assez spacieux pour réunir des 120 parties concernées (copropriétaires et syndicat des copropriétaires), les conseils, assureurs, experts des compagnies etc. Le rôle de LAMY SA Expertise (en la personne de son président) fût alors (et tout au long de la procédure) celui d'animateur, de rédacteur et de garant des règles procédurales de cette mission, particulièrement complexe (vu la multiplicité des parties, des intervenants et des techniques en cause).

La voie de cette nouvelle spécialité était ouverte et c'est alors, par dizaines que des missions analogues, en provenance des tribunaux de grande instance et administratifs de France métropolitaine et DOM-TOM furent confiées à Philippe Lamy ou au cabinet, au cours des années suivantes.

En 1996, par exemple, le Tribunal Administratif de Tahiti chargeait le cabinet de l'énorme expertise du préjudice financier de 12 des plus grosses structures touristiques de Polynésie Française, suite au coup d'arrêt subit, infligé au tourisme par les émeutes indépendantistes, liées à la reprise des essais nucléaire.

Dans la même période, le Tribunal Administratif de Dijon chargeait le cabinet de déterminer les causes de la mortalité anormale d'un troupeau de bovins, dont la mauvaise qualité d'un système d'épuration municipal semblait la cause. Cette expertise « complexe » réunit des ingénieurs, chargés de l'examen des réseaux d'assainissement et d'une station d'épuration, ainsi que des experts de l'école vétérinaires de Lyon, ouvrant sous la houlette de la personne morale LAMY SA Expertise, rédacteur et garant des règles procédurales.

Un peu plus tard, c'est par exemple également le TGI d'Albertville qui, suite à l'effondrement d'un pont, lors de la mise en ouvre du tablier (par vérins hydrauliques pilotés électroniquement), saisissait le cabinet d'une mission complexe portant, à la fois sur l'électromécanique, le génie civil et les conséquences financières du sinistre.

En 1997, Philippe Lamy, jusque là président régional et vice-président national de la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers est appelé aux fonctions de président national de la C.N.E.I. Il entreprend alors d'initier des rencontres avec ses homologues européens. Il engage, en particulier une réflexion avec la Compagnie des Architectes-Experts Européens, en sorte de tracer les lignes de convergences entre les méthodes d'expertise de la valeur vénale immobilière anglo-saxonnes et françaises (surtout fondées sur le marché) et les méthodes d'inspiration germaniques (fondées, quant à elles sur le coût de construction et une prétendue « valeur intrinsèque »).

A la même époque, en partenariat avec les grandes figures de l'expertise immobilière française (Denis François, président de l'IFEI, Michel MARX et François ROBINE (experts judiciaires spécialisés dans le contentieux des loyers commerciaux), Philippe Lamy initie une réflexion commune sur la nécessaire homogénéisation des standards de pondération des surfaces commerciales, en milieu urbain.

En 1999 un grand parc d'attraction international confie à LAMY SA Expertise un audit de la « taxe sur les bureaux », pour une demi-douzaine d'hôtels exploités dans le cadre de son site européen, à l'est de Paris. Cet audit permettra à cette entreprise d'économiser, dès la première année (en intégrant les trois exercices précédents) plus de 200 000 €.

En 2002 une caisse de retraite de professionnels libéraux, propriétaire de plusieurs milliards d'€uros de réserves, notamment en immobilier, confiait à LAMY SA Expertise une réflexion stratégique et un audit, concernant la meilleure façon de préserver le capital restant en réserve, à l'horizon 2018-2020, en sorte de préserver les meilleurs atouts pour résister au pic démographique de départs en retraite, prévisible à cette échéance. Il apparu rapidement que la meilleure manière de répondre à ce défi était de privilégier la recherche de plus-values, par rapport au rendement immédiat apparent. Trois mois d'études et de visites du parc immobilier, sur tout le territoire français, permirent d'identifier, selon ce critère, un grand nombre d'immeubles sans perspectives sérieuses de maintien de la valeur (piètre qualité architecturale, matériaux peu nobles et pérennes, entraînant une probable faible durée de vie résiduelle).

Une approche en profondeur montra également que nombre des immeubles répondant à ce critère, mais bien placés par rapport à leur rentabilité immédiate, étaient en fait grevés d'un coût d'exploitation important et/ou à la veille de coûteux travaux de réhabilitation.

La préconisation finale permis d'arbitrer près de 80% des immeubles (à la gestion chronophage et à l'intérêt douteux) au profit d'une recherche d'opportunités d'acquisition, calquées sur les 10% d'immeubles les plus vertueux ; ceci permettant de surcroît une réduction drastique des effectifs dévolus à la getion, tant internes qu'externes.

Enfin, plus récemment, en mai 2007, c'est un organisme international, chargé de l'organisation d'un concours d'architecture pour l'attribution du marché de la réalisation du Musée Mondial des Mammouths, à Yakutsk (Russie) qui délègue à LAMY SA Expertise, l'évaluation de la pertinence des dossiers, au regard des problèmes spécifiques de structure liés aux amplitudes thermiques exceptionnelles du site (-60° c à +40° c) et au respect des normes HQE.

2007 est aussi marqué par l'ouverture, à Genève, de LAMY Survey & Appraisal (S.A. de droit suisse - www.lamy-sa.ch ), structure dédiée à piloter le développement international du groupe, principalement sur le marché de l'expertise de la valeur vénale immobilière et de l'expertise d'ouvres d'art ; cette seconde activité restant, dans un premier temps limitée au territoire suisse.

2007, c'est encore les accords de partenariat passés avec Naegle Building Consulting , à San Diego (USA), dans le développement de la marque LAMY Survey & Appraisal aux USA ( www.lamy-entreprise.com/en/traduction_lamy_etats_unis.htm ).

2007 c'est aussi :

• Pour les particuliers, le déploiement de nouveaux services (Conventions d'Assistance Technique et Conseils), pour les maîtres d'ouvrages non-professionnels, confrontés au cuisant échec de la d'une construction mal maîtrisée de leur maison individuelle (propre à transformer le rêve d'hier en véritable cauchemar, faute d'une assistance musclée) ;
• et, côté professionnel, l'explosion des expertises de valeur vénale industrielles et tertiaires et d'habitation, dans le cadre des nouvelles normes IFRS, ainsi que des expertises de pollution des sols ( www.lamy-entreprise.com ).

Pour finir, ce développement n'aurait pas été possible sans la confiance de milliers de particuliers, d'entreprises, de prescripteurs (notaires, avocats, administrateurs de biens etc.), que LAMY SA Expertise souhaite ici remercier, ainsi que de nombreux grands donneurs d'ordres, parmi lesquels : Tribunal de Grande Instance de Paris, Groupe Generali Concorde, Tribunal de Grande Instance de Nantes, Caisse des dépôts et Consignations, Tribunal Administratif de Lyon, Tribunal de Grande Instance de Lyon, Caisse Autonome de Retraite des Médecins Français, Tribunal de Grande Instance de Pointe-à-Pitre, Groupe Rhône Poulenc, Commission on Real Property Plans and Displaced Persons & Refugees (Bosnie Herzégovine) Tribunal Administratif de Cayenne (Guyane Française), SNCF, Tribunal de Grande Instance de Lyon, Tribunal Administratif de Nice, Tribunal de Grande Instance de Chambéry, EDF, Tribunal Administratif de Dijon, Foncia, Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, GDF, Parmalat, Tribunal de Grande Instance de Limoges, Crédit Agricole Centre-Est, Tribunal de Grande Instance de Lons le Saunier, Tribunal de Première Instance de Mamoudzou (Île de Grande Terre, Mayotte), Tribunal de Grande Instance de Villefranche, Tribunal de Grande Instance de Metz, Caisse d'Epargne de Paris Île de France, Tribunal de Grande Instance de Rouen, Tribunal de Grande Instance de Saint-Étienne, Banque Populaire de la Région Nord de Paris, Tribunal de Grande Instance d'Albertville, Société Nationale Immobilière, Tribunal de Grande Instance de Lisieux, Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis (Île de la Réunion), Tribunal de Grande Instance d'Agen, Crédit Immobilier de France, Tribunal de Grande Instance de Belley, Royal Bank of Scotland, Tribunal de Grande Instance de Versailles, Tribunal de Grande Instance d'Annecy, GE Money Bank, Tribunal Administratif de Papeete (Tahiti - Polynésie Française), Banque Royal Saint-Georges.