Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Le marché des résidences seniors est un marché encore timide dans le domaine immobilier. Pourtant, il présente un potentiel important. Avec un contexte démographique plus que favorable, des contraintes administratives relativement faibles et une sécurité financière assurée, la résidence seniors pourrait bien être un projet d’investissement plus intéressant que vous ne le pensez…
Dans cet article, nous nous penchons sur 5 bonnes raisons de se lancer dans l’investissement d’une résidence seniors :
Première raison d’investir dans les résidences seniors : la demande, qui devrait considérablement s’intensifier d’ici 2030. En effet, les baby-boomers, nés entre 1945 et 1955, seront âgés entre 75 et 85 ans d’ici la fin de la décennie. Selon l’INSEE, le nombre de français dans cette tranche d’âge devrait afficher une croissance (encore jamais connue) de 49% entre 2020 et 2030, passant de 4,1 millions à 6,1 millions.
Avec une espérance de vie qui continue d’augmenter (+ 2 ans par rapport au début des années 2000), une catégorie de seniors se dessine de plus en plus : des personnes, souvent seules, qui ne sont pas en perte d’autonomie mais qui désirent l’anticiper, tout en vivant chez elles, avec tout le confort nécessaire et adapté à leur mobilité.
Or, il n’existait jusqu’alors que très peu de structures répondant à ces attentes. Face à la demande grandissante – et pour quelques années encore – certains acteurs ont ainsi investi le marché de la résidence senior.
Pour rappel, la résidence senior s’adresse à des personnes encore autonomes. Elle permet aux résidents de bénéficier et d’aménager leur propre logement à leur convenance (souvent des T2 meublés), avec des structures et des services adaptés : offre de restauration, animations, assistance sur place (mais pas de service médicalisé).
Investir dans une résidence sénior, c’est aussi s’intéresser à une cible qui a des moyens financiers.
Les personnes de plus de 60 ans, en particulier celles qui appartenaient à une CSP +, sont celles qui affichent le plus gros pouvoir d’achat et ce, grâce à leur épargne. Avec près de 3 000€ épargnés par an en moyenne, les seniors bénéficient également de l’épargne qu’ils ont accumulée toute leur vie, justement en prévision de leur retraite (ce qui est le cas de 52% des Français).
Autre intérêt de la résidence seniors en matière d’investissement : le risque, qui reste assez faible.
L’exploitation d’une résidence seniors fonctionne sur la base d’un bail commercial. En tant que propriétaire, vous louez à un gestionnaire, qui lui-même se charge de sous-louer les lots aux résidents. Concrètement, c’est le gestionnaire qui veille au remplissage de la résidence, qui gère son fonctionnement, qui supporte les risques d’impayés et les frais de travaux. Par ailleurs, l’investisseur bénéficie d’une garantie contractuelle que les loyers lui seront payés en temps et en heure.
Toutefois le propriétaire doit être attentif à plusieurs points pour s’assurer de la rentabilité de son investissement :
Qui dit gestionnaire, dit absence totale de gestion et de contraintes côté investisseur.
En effet, dans le cadre d’un investissement dans une résidence séniors, vous vous détachez de toute la partie gestion. Contrairement à l’immobilier traditionnel, où vous devriez assurer vous-même (ou confier à une agence) la gestion du bien, vous déléguez cette partie à un locataire unique, le gestionnaire, qui s’occupera de l’exploitation de la résidence.
Concrètement, il sera responsable :
Investir dans une résidence seniors est une opération attractive et relativement sûre.
En tant que loueur d’un bien meublé au bail commercial, vous bénéficiez d’une rentabilité située entre 4% et 4,5% hors taxes. Comme évoqué plus haut, vous n’assumez aucune charge, si ce n’est la taxe foncière et les charges de copropriété. L’investissement dans une résidence seniors est donc un projet sûr et rentable sur le long terme, sans risque d’imprévus qui pourraient ternir le niveau de rendement.
Comme expliqué dans cet article, l’investisseur n’a pas à s’inquiéter de la gestion de la résidence. Pourtant, pour être certain que son investissement soit rentable, il ne doit pas négliger le choix du bien immobilier qui accueillera la structure. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour être sûr que la résidence attire les locataires (la dynamique du territoire, la démographie, l’économie, l’emplacement géographique, etc.).
Sur ce point, l’expert immobilier est le professionnel le mieux placé pour vous accompagner et vous conseiller. Avec une connaissance terrain et des compétences techniques poussées, il évalue la valeur vénale du bien immobilier en tenant compte de son environnement et des tendances du marché. Il sera ainsi en mesure de vous orienter sur le meilleur investissement possible, en phase avec votre projet.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
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