Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer est librement fixé sur la base d’un commun accord entre le bailleur et le preneur. Lors du renouvellement du bail, le loyer peut faire l’objet d’une revalorisation, négociable entre les parties. Cette dernière peut porter sur plusieurs leviers : le montant même du loyer, les conditions de paiement, la répartition des obligations et des charges, etc.
Or, certaines clauses inscrites dans le contrat de bail peuvent avoir un impact direct sur la valeur locative du bien et les négociations qui en découlent. Le détail dans cet article.
La valorisation ou l’abaissement de la valeur locative d’un bien dépend de la négociation entre le bailleur et le locataire. Pour se faire, chacune des parties est en droit d’ajouter des clauses au contrat de bail :
En cas de désaccord sur la révision du loyer, c’est au juge des loyers commerciaux que revient la responsabilité de fixer la valeur locative du bien. Ce dernier doit néanmoins prendre en compte le contrat de bail commercial et les clauses qu’il contient.
Première clause qui peut être intégrée au contrat de bail, la clause dite d’échelle mobile. Cette clause prévoit une révision automatique et récurrente du loyer (le plus souvent annuelle) durant une période donnée. La révision se fait sur la base d’un indice de référence, stipulé directement dans le contrat.
La clause d’échelle mobile présente un intérêt de taille pour le bailleur : ce dernier n’a pas besoin de se rapprocher de son preneur pour effectuer la revalorisation du loyer. L’opération se fait automatiquement, comme prévu dans le contrat. Notons par ailleurs que cette clause est rétroactive : chacune des parties est en droit de déclarer et/ou réclamer un trop-perçu à tout moment, dans la limite de 5 ans d’antériorité.
Une clause d’indexation permet au preneur de se prémunir contre toute augmentation forte et soudaine du loyer. À partir du moment où la valeur locative devient supérieure au loyer indexé, le locataire est en droit d’en demander une révision à la baisse et ce, sans contrainte de délai (à condition que le bail commercial inclut une clause d’indexation). Pour obtenir l’abaissement du loyer, il doit être en mesure de prouver que ce dernier a augmenté de plus de 25% par rapport au montant fixé initialement. C’est ce que l’on appelle la règle de plafonnement.
À noter qu’il existe trois exceptions qui contournent cette règle :
Précisons enfin que, sauf clause stipulant le contraire, si le loyer est amené à être déplafonné en cours de bail, la loi Pinel prévoit une limite d’augmentation à hauteur de 10% du montant versé durant l’année précédente.
Au cours du bail commercial, le preneur peut être amené à réaliser des travaux d’aménagement ou de rénovation dans le local occupé. Généralement, ces travaux posent la question :
La clause d’accession est prévue à cet effet : elle détermine à quel moment le bailleur devient propriétaire des travaux d’amélioration et des aménagements effectués sur le bien. Un point qui peut avoir des conséquences de taille sur la valeur locative :
Selon le moment où l’accession intervient, notons que le bailleur peut solliciter une remise en état des lieux à la fin des relations contractuelles.
La loi Pinel prévoit plusieurs dispositions pensées pour renforcer la protection des locataires. L’une d’entre elles stipule qu’aucune charge ou tout autre honoraire lié à la gestion d’une location ne doit être répercuté sur le montant du loyer.
En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, c’est au juge des loyers commerciaux de trancher et de fixer le montant du loyer. Pour cela, une expertise immobilière est alors demandée pour estimer la valeur locative du bien. Une intervention qui peut aussi être demandée à tout moment par le bailleur ou le preneur. Chez LAMY Expertise, nos experts immobiliers vous accompagnent dans vos démarches d’évaluation immobilière. Ils exercent dans une totale indépendance et en toute impartialité.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
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