Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Lorsqu’un contrat de bail commercial arrive à échéance, le bailleur est en droit de refuser son renouvellement. Dans ce cas de figure, le preneur peut légalement prétendre à une compensation financière sous la forme d’une indemnité d’éviction. Quelles en sont les modalités ? Comment est-elle fixée ? Qui peut en déterminer le montant ?
Nous faisons un tour d’horizon complet dans cet article.
L’indemnité d’éviction a pour objectif de réparer le préjudice causé au preneur, dont le renouvellement du contrat de bail lui a été refusé par le bailleur. Notons que l’indemnité d’éviction n’a de sens que si le preneur a réellement subi un préjudice. Si ce n’est pas le cas, il n’y a pas lieu de verser de compensation financière.
L’indemnité d’éviction comprend une part principale et peut être complétée d’indemnités accessoires.
La part principale : pour évaluer la part principale de l’éviction, il faut regarder si l’activité du preneur est transférable ou non. Si c’est le cas – et que le préjudice est inférieur à la perte du fonds – alors le montant de l’indemnité correspond à la valeur du droit au bail. Si l’activité n’est pas transférable, on regarde alors la valeur du fonds :
Les indemnités accessoires : quant aux indemnités accessoires, elles peuvent prendre plusieurs formes :
La fixation de l’indemnité d’éviction d’une négociation et relève d’un enjeu stratégique pour les deux parties :
L’indemnité d’éviction peut être fixée d’un commun accord entre le bailleur et son locataire. En cas de désaccord, c’est généralement au tribunal de commerce que revient cette tâche. Sur la base d’un rapport d’expertise, c’est le juge qui obtient le dernier mot quant au montant de l’indemnité. Pour ce faire, il identifie les éléments du fonds pour lesquels il demande réparation et il chiffre les préjudices.
Le bailleur peut contraindre le preneur de quitter les lieux à partir du moment où ce dernier s’est acquitté de l’intégralité de l’indemnité d’éviction. Si l’une des parties n’honore pas ses obligations, elle encourt des poursuites judiciaires :
Note : il existe des cas de figure dans lesquels le bailleur n’est pas contraint de verser l’indemnité d’éviction :
L’indemnité d’éviction peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur. En cas de doute ou de désaccord, les deux parties peuvent faire appel à un cabinet d’expertise immobilière. Les experts mandatés interviennent en toute indépendance et rédigent un rapport d’expertise complet qui aidera les parties ou le juge à déterminer le montant de l’indemnité. Chez LAMY Expertise, nos experts vous accompagnent et répondent à vos questions immobilières, juridiques, financières et techniques.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
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