Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Arrivé au terme d’un contrat de bail commercial, le preneur peut demander un renouvellement auprès de son bailleur. Demande que le bailleur est libre d’accepter ou de refuser. S’il opte pour la seconde option, il est tenu de verser au preneur une indemnité d’éviction. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par le preneur qui s’est vu refuser le renouvellement du bail et qui doit, par conséquent, quitter les lieux.
Loin d’être une affaire facile à résoudre, la fixation et le versement d’une indemnité d’éviction soulève des questions juridiques complexes. Nous revenons dessus dans cet article.
L’indemnité d’éviction a pour objectif de réparer le préjudice causé au preneur, dont le renouvellement du contrat de bail lui a été refusé par le bailleur. Cette indemnité comprend une part principale, qui équivaut à la valeur marchande du fonds de commerce ou à la valeur du droit au bail selon si l’activité du preneur est transférable ou non.
La part principale de l’indemnité peut être complétée par des indemnités accessoires (frais de déménagement, droits de mutation, frais de double loyer, indemnités de licenciement, indemnités de perte d’activité, etc.).
Le droit au bail fait partie intégrante du fonds de commerce et permet au preneur d’exploiter librement le local qu’il occupe. C’est un droit qui peut être cédé en cours de bail. La valeur du droit au bail doit correspondre à la différence entre le loyer réellement payé et le loyer théorique qui aurait été payé selon les tendances du marché immobilier. Cette valeur peut être librement fixée par les parties.
Comme expliqué en introduction, l’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques. L’une des plus importantes, qui a donné lieu à des cas d’école, concerne la prise en compte du droit au bail ou bien du fonds de commerce pour fixer le montant de l’indemnité principale.
Dans certaines affaires, il a déjà été vu que des locataires évincés s’installent dans de nouveaux locaux, dont le loyer était moins coûteux que l’ancien bail. La valeur du droit au bail était alors considérée comme nulle en l’absence de différentiel entre le nouveau et l’ancien loyer. Le preneur se voyait alors refuser son indemnité d’éviction au motif que le droit au bail était nul. Notons que le droit au bail fait pleinement partie du fonds de commerce (élément incorporel) et, en raison d’un refus de renouvellement par le bailleur, le preneur perd la possibilité de céder son droit au bail. Il y a donc bien un préjudice subi. Par ailleurs, l’indemnité d’éviction constitue une indemnisation minimale à laquelle le locataire évincé peut prétendre pour compenser le préjudice.
En réalité, la part principale de l’indemnité d’éviction peut dépendre de la valeur du droit au bail, ou bien de celle du fonds de commerce et ce, selon le caractère transférable – ou non – de l’activité du preneur.
Le droit des contrats est un domaine technique qui peut être complexe à appréhender. En cas de doute, de question ou de litige, mieux vaut s’en remettre à un expert immobilier.
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L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
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