Éviction et indemnités accessoires : que prennent-elles en compte ?

Éviction et indemnités accessoires : que prennent-elles en compte ?

Lorsqu’un contrat de bail commercial arrive à échéance, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail à son preneur. En droit commercial, ce refus de renouvellement entraîne le versement d’une compensation financière, appelée indemnité d’éviction. Cette indemnité a pour mission de réparer le préjudice causé au preneur, dont le renouvellement du contrat de bail lui a été refusé.

 

L’indemnité d’éviction compte une part principale et s’accompagne d’indemnités accessoires. Dans cet article, nous revenons sur le détail de ces indemnités qui jouent un rôle dans la réparation du préjudice causé.

 

  • Rappels de base sur l’indemnité d’éviction
  • Les indemnités d’éviction accessoires

Rappels de base sur l’indemnité d’éviction

Tout d’abord, il est important de rappeler que la fixation d’une indemnité d’éviction se fait sur la base d’une négociation entre les parties (bailleur et preneur) et qu’elle représente un enjeu stratégique pour chacune d’entre elles. En effet, chacune a ses intérêts propres :

 

  • le bailleur souhaite récupérer son local dans les plus brefs délais ;
  • le preneur désire au contraire rester sur les lieux.
 

En principe, le montant d’une indemnité d’éviction peut se décider sur la base d’un accord commun entre les parties. Il est courant qu’en cas de désaccord, ce soit au tribunal de commerce de prendre le relais et de trancher sur la question. Pour rendre sa décision, le juge se base alors sur l’intervention et l’avis d’un expert immobilier, qui évalue la situation et réalise une estimation du montant de l’indemnité.

 

L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires. La part principale pèse pour une grande partie dans le montant de l’indemnité. Pour l’estimer, on vérifie si l’activité du preneur est transférable ou non.

 

  • si l’activité est transférable (et que le préjudice est inférieur à la perte du fonds), alors le montant de l’indemnité principale est déterminé selon la valeur du droit au bail ;
  • si l’activité n’est pas transférable, on regarde alors la valeur du fonds : soit celui-ci est supérieur au droit au bail et dans ce cas, l’indemnité correspond à la valeur du fonds ; soit il est inférieur au droit au bail, et l’indemnité correspond alors à la valeur du droit au bail.

Les indemnités d’éviction accessoires

Les parts accessoires de l’indemnité d’éviction viennent compléter la part principale pour réparer le préjudice causé. On parle d’indemnités accessoires.

Frais de déménagement et de réinstallation

Cette indemnité vise à compenser les frais liés au déménagement et à la réinstallation imprévue de l’ancien preneur dans de nouveaux locaux similaires.

Frais et droits de mutation

Cette indemnité accessoire vise à pallier l’achat – imprévu – d’un nouveau fonds de commerce.

Frais de double loyer

Pendant la période de réinstallation, le preneur peut avoir à payer simultanément le loyer de l’ancien local et celui du nouveau. L’indemnité de double loyer vient couvrir cette double charge locative.

Indemnités de licenciement

Dans le cas où le non renouvellement de bail entraîne un licenciement de personnel, des indemnités de licenciement sont prévues à cet effet. 

Frais liés au paiement d’indemnités de résiliations

De même que le licenciement, les indemnités de résiliation interviennent en cas de résiliation de contrat avec des parties prenantes.

Indemnités pour la perte de logement

Si le bail commercial intégrait des locaux d’habitation, l’indemnité pour la perte de logement vise à compenser ces pertes.

Indemnités pour la perte de stock

Le non renouvellement d’un bail commercial et le déménagement qui peut s’en suivre, entraîne dans certains cas une perte du stock pour l’entreprise. L’indemnité pour la perte de stock est prévue pour réparer ce préjudice.

Indemnité pour la perte d’activité

Cette indemnité est prévue pour compenser toute éventuelle perte d’activité liée au non renouvellement du contrat de bail.

Indemnités pour trouble commercial

Enfin, le non renouvellement du bail commercial constitue un imprévu pour l’ancien preneur. L’indemnité pour trouble commercial vise à compenser la gêne occasionnée par l’éviction.

L’expertise immobilière vous accompagne pour les questions juridiques

Le non renouvellement d’un contrat de bail commercial peut être source de stress et de difficultés administratives pour le preneur. Par ailleurs, la fixation d’indemnités d’éviction peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.

 

En cas de doute ou de désaccord, chacune des parties peut faire appel à une expertise immobilière pour aboutir à un accord. Les experts mandatés interviennent en toute impartialité et rendent un rapport d’expertise complet qui aidera les parties – ou le tribunal – à fixer le montant des indemnités pour le préjudice causé.

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