Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Lorsqu’une entreprise acquiert un bien immobilier, la ventilation du coût d’acquisition de l’immeuble entre terrain et constructions relève d’un enjeu majeur, puisque c’est tout le profil d’imposition de l’actif qui est en jeu. En 2016, deux arrêts du Conseil d’État sont venus préciser les méthodes de calcul à appliquer. Nous revenons dessus dans cet article.
Lorsqu’un bien immobilier entre dans le bilan d’une société, le prix d’acquisition doit être réparti entre les constructions et le terrain. Une fois réalisée, cette opération est irréversible.
Tout l’enjeu de cette répartition réside dans les écritures comptables : les constructions sont des biens amortissables, tandis que les terrains ne le sont pas. La ventilation terrain – construction sera donc déterminante dans le calcul du résultat imposable.
Avant 2016, les entreprises avaient donc tout intérêt à valoriser les constructions au prix fort tout en minorant le prix des terrains : en effet, les amortissements de constructions étant comptabilisés dans le compte de résultat, ils diminuent le bénéfice, donc le montant soumis à l’imposition. Toutefois, l’administration fiscale pouvait facilement contester la ventilation réalisée puisqu’il n’existait pas jusqu’alors de méthode officielle pour répartir le prix d’acquisition.
En février 2016, le Conseil d’État publie deux arrêts visant à encadrer cette pratique comptable. Ces arrêts proposent plusieurs méthodologies de ventilation terrain – construction du prix d’acquisition approuvées et validée :
Note : l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière (AFREXIM) retient une quatrième et dernière méthode de calcul, celle du bilan promoteur. Cette méthode d’évaluation immobilière est souvent utilisée pour estimer la valeur d’un terrain. Pour cela, on part d’un prix de vente de l’actif estimé à sa valeur vénale (valeur de marché à un moment donné), auquel on retire tous les coûts liés à l’opération (coûts de construction, frais financiers, charges, honoraires, etc.).
La ventilation terrain – construction est une opération technique qui demande des connaissances pointues à la fois dans les domaines comptable, financier, immobilier et juridique. L’expert immobilier réunit tous ces domaines d’expertise pour évaluer votre bien et vous conseiller sur la ventilation qui s’impose.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
Depuis la crise sanitaire qui nous a frappé en 2020, la logistique s’est définitivement imposée comme un secteur vital pour notre société. Contrairement à de nombreux métiers qui ont souffert des différents confinements, elle a au contraire connu un développement soudain et massif.
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