Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Avant le terme du contrat de crédit bail, l’entreprise peut être tentée de céder, un immeuble dont elle n’a plus usage. Pour cela, elle peut lever l’option d’achat de façon anticipée et revendre l’immeuble à un tiers. Elle peut aussi céder le contrat de crédit-bail à un tiers (cessionnaire), qui se substitue à l’entreprise jusqu’au terme du contrat poursuivant normalement ses effets. Dans ce dernier cas, il lui faudra établir une valeur de cession de son bail.
Avant le terme du contrat de crédit bail, l’entreprise peut être tentée de céder, un immeuble dont elle n’a plus usage. Pour cela, elle peut lever l’option d’achat de façon anticipée et revendre l’immeuble à un tiers. Elle peut aussi céder le contrat de crédit-bail à un tiers (cessionnaire), qui se substitue à l’entreprise jusqu’au terme du contrat poursuivant normalement ses effets. Dans ce dernier cas, il lui faudra établir une valeur de cession de son bail.
Cette solution est généralement coûteuse. Les frais de mutation liés à l’immeuble sont doubles. Parfois, la levée anticipée de l’option d’achat est même impossible lorsque la durée minimale de la location prévue au contrat n’est pas atteinte. En outre, l’entreprise cédante peut être amenée à procéder à des réintégrations fiscales (suramortissements des constructions).
Cette solution consiste en la cession, non pas de l’immeuble, mais de l’ensemble des droits et obligations attachés au contrat de crédit bail. Parmi les éléments qui sont cédés au tiers cessionnaire, on trouve principalement la jouissance de l’immeuble contre le paiement des loyers et le bénéfice de la promesse de vente. Les autres conditions financières sont librement négociables entre le cédant et le cessionnaire. Une soulte peut être demandée au cessionnaire, tenant compte de la véritable valeur de l’actif considéré, à la date de la cession, diminué des mensualités restant à acquitter, jusqu’à la fin du contrat de crédit-bail. Une expertise, établie par un expert en valeur vénale d’actifs d’entreprise, sera alors souvent nécessaire.
Si les parties conviennent que la valeur vénale de l’immeuble, au moment de leur négociation, est supérieure aux charges du crédit-bail restant à courir, le cédant peut négocier avec le cessionnaire, le paiement d’un compensation constituant le prix de cession du contrat, parfois appelé la soulte.
Le prix de cession du contrat se calcule, en première approche, en comparant la valeur vénale de l’immeuble avec la valeur actuelle en capital des loyers restant à courir jusqu’à la fin du contrat et, s’il n’est pas symbolique, du prix de rachat en fin de bail. Le cas échéant, d’autres éléments peuvent affiner le prix de cession : économie de frais et droits de mutation par rapport à une cession pure et simple de l’immeuble, incidence fiscale de la réintégration à effectuer par le cessionnaire lorsqu’il sortira lui-même du contrat, quotes-parts de loyers non déductibles, etc…
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
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