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Investissement locatif : les pièges de la loi Scellier

Lundi 21 juin 2010

Sur 105 000 logements vendus par les promoteur en 2009, 68 000, soit les deux tiers, ont été acquis par des investisseurs en Scellier. Adopté dans l'urgence et en vigueur depuis le 15 janvier 2009, le dispositif de la loi Scellier a permis de doper, non pas la construction, mais la vente de logements neufs. Les promoteurs ont ainsi écoulé leurs stocks en un temps record. Mais beaucoup d'investisseurs restent déçus par leur investissement Scellier.

 

Loi Scellier : estimer la rentabilité d'un investissement Scellier

Comme dans tout investissement, la rentabilité est importante. La rentabilité d'un investissement Scellier s'estime au travers de deux indicateurs : le rendement locatif réel et la valeur du bien à la revente. Faites attention aux simulations optimistes : les calculs sont souvent réalisés en utilisant un plafond de montant de location plus élevé que le montant réel auquel vous trouverez un locataire.

 

Loi Scellier : privilégier le bien et non les avantages fiscaux.

Le dispositif Scellier est d'abord un investissement immobilier. Pourtant certaines commercialisateurs de programme Scellier vantent uniquement les avantages de la défiscalisation et détournent l’attention de l’acquéreur, de la véritable valeur du bien. Ainsi, ce qu’il gagne d'un côté, il le perd, de façon parfois disproportionnée, d'un autre côté. Ce trompe l'œil cache souvent de nombreux pièges :

  • le bien est vendu jusqu’à 30% plus cher que les logements destinés à des propriétaires occupants
  • les loyers garantis ne correspondent pas à la valeur locative, du marché
  • l'investissement se situe dans un quartier où le dynamisme locatif est faible
  • le type et la qualité du bien proposé sont peu recherchés sur le marché de la vente
  • les prestations de gestion locative ou garantie locative sont parfois oubliés ou minimisés, dans les calculs.

 

Loi Scellier : bien choisir le bien et son emplacement

La qualité du bien est un critère primordial. Les appartements de deux et trois pièces sont recherchés par les locataires. Mais les petites surfaces sont également demandées, notamment dans les villes universitaires. Le choix de l'emplacement est important. Privilégiez le centre-historique de ville où la demande locative n'est pas saturée. Vérifiez la proximité des transports, commerces et écoles. Eviter d'investir dans les périphéries, car dans ces zones, les conditions peuvent changer rapidement.

 

Le    saviez-vous ?

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Les meilleures niches en immobilier

Le système Scellier a ses avantages et ses inconvénients. Un expert immobilier indépendant vous aidera à les évaluer. Il peut aussi vous aider à comparer l'investissement Scellier à d'autres investissements immobiliers : logement ancien, bureaux, centres commerciaux, SCPI, foncière cotée ou Sicav spécialisée dans l'immobilier, etc.

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