Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Les investisseurs prennent des décisions d’investissement en fonction de deux principaux critères : la rentabilité et la sécurité. Avec plus de 1.2 million de personnes dépendantes d’ici à 2040 selon l’Insee, l’investissement dans les Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) offre une rentabilité immédiate (outre probable plus-value à terme, des immeubles) d’environ 4 à 5% et une sécurité a priori importante. Actuellement, 650 000 personnes âgées vivent dans les Ehpad et l’offre reste insuffisante d’où l’intérêt grandissant des investisseurs pour ce créneau porteur.
Les investisseurs prennent des décisions d’investissement en fonction de deux principaux critères : la rentabilité et la sécurité. Avec plus de 1.2 million de personnes dépendantes d’ici à 2040 selon l’Insee, l’investissement dans les Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) offre une rentabilité immédiate (outre probable plus-value à terme, des immeubles) d’environ 4 à 5% et une sécurité a priori importante. Actuellement, 650 000 personnes âgées vivent dans les Ehpad et l’offre reste insuffisante d’où l’intérêt grandissant des investisseurs pour ce créneau porteur.
Le marché des maisons de retraite intéresse de plus en plus les investisseurs à la recherche de revenus locatifs stables, d’autant que les rentabilités des EHPAD sont aujourd’hui bien supérieures à celles rencontrées dans l’immobilier classique (Robien, locations traditionnelles…). Ainsi, de plus en plus d’investisseurs procèdent à l’achat d’une chambre de 20 à 25 m² en Ephad, alors qu’un bail d’une durée de 11 ans et 9 mois les lie à l’exploitant de la structure.
Un des principaux points clefs à prendre en compte lors de l’achat dans un EHPAD est l’équilibre financier de l’établissement. il faudra être vigilant notamment à la cohérence économique entre les loyers perçus et la capacité financière de l’exploitant mais aussi à la répartition des charges, principalement en période de mise aux normes. Des loyers anormalement élevés par rapport au marché peuvent être source à long terme de difficultés économiques pour le gestionnaire de la résidence. Si vous envisagez d’investir, faites vous aider par un expert spécialisé dans les EHPAD.
L’investissement dans une chambre en EHPAD n’est pas une simple affaire. Les règles sont strictes : autorisations de la Ddass, conventions tripartites et mise aux normes des établissements. L’estimation du coût des travaux est un passage obligé pour mesurer la rentabilité réelle de l’investissement EHPAD.
Si vous investissez dans une résidence neuve, elle est a priori conforme aux normes en vigueur. Cependant si la résidence est ancienne, il faudra mesure le coût probable de l’ensemble des travaux permettant cette mise aux normes, pour éviter les mauvaises surprises et les grosses dépenses à engager dès le début de l’investissement, susceptible de remettre en cause la rentabilité annoncée.
Pour l’investissement dans les résidences EHPAD neuves, il n’existe pas d’antériorité de gestion permettant d’assurer la bonne gestion passée du gestionnaire. L’étude du bail et de ses modalités, la sécurité, l’hygiène ou la construction est alors primordiale, mais surtout celle de la valeur réelle de l’immobilier, servant de support à l’opération.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
Depuis la crise sanitaire qui nous a frappé en 2020, la logistique s’est définitivement imposée comme un secteur vital pour notre société. Contrairement à de nombreux métiers qui ont souffert des différents confinements, elle a au contraire connu un développement soudain et massif.
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