Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’expert en évaluation immobilière est capable de valoriser tous types d’actifs qui se rapportent à la sphère de l’immobilier (bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activité, habitation titres de société à prépondérance réglementaire, droit au bail, fonds de commerce, etc…). Son expertise peut s’avérer être obligatoire lorsque son intervention découle d’une contrainte légale ou réglementaire. En dehors de ces obligations, se faire accompagner d’un expert immobilier peut être un véritable atout pour sécuriser vos projets.
L’évaluation immobilière des locaux commerciaux, des bureaux et des entrepôts revient à définir la valeur marchande ou la valeur locative de ces biens en incluant la notion de juste valeur « fair value ».
L’expertise de valeur vénale des biens immobiliers professionnels apporte une sécurité certaine pour les propriétaires ou les futurs acquéreurs qui souhaitent se renseigner sur la valeur de leur actif à un instant déterminé. L’expertise de valeur vénale peut être réalisée sur tout type d’actif : bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, hôtels… Chaque actif présente ses propres spécificités qui doivent faire l’objet d’une étude approfondie pour la détermination de sa valeur. Nos experts font le point sur différents actifs professionnels et leur évaluation.
Il existe différentes méthodes pour valoriser une entreprise. Ces méthodes de valorisation permettent d’appréhender la situation actuelle d’une entreprise, ses forces et ses faiblesses. Elles facilitent les projets de transactions (cession, fusion-absorption, donation…) et permettent d’appréhender au mieux les décisions à prendre pour l’entreprise. L’évaluation d’entreprise peut s’avérer intéressante pour tout dirigeant qui s’interroge sur la valeur actuelle et projetée de son entreprise, mais aussi pour tout autre acteur intéressé : repreneur, investisseur, établissement financier. L’évaluation d’entreprise est un exercice complexe à mettre en œuvre et demande des compétences techniques. Faire appel à un expert en évaluation sécurise les transactions et facilite la mise en œuvre des projets.
Dans le cadre d’une cession, la question de la valeur du fonds de commerce est centrale. Le fonds de commerce est composé d’éléments corporels et incorporels. Il s’agit de déterminer la valeur vénale, fixée de manière globale, sans distinguer la valeur propre de chaque élément le constituant. Nos experts étudient les critères de chaque fonds qui peuvent influencer la valorisation et appliquent des méthodes de calcul spécifiques. On recense plusieurs méthodes, qui peuvent se combiner les unes et les autres, pour permettre de déterminer la valeur du fonds au plus juste.
Lorsqu’un associé d’une société décide de se séparer de ses titres de sociétés (parts sociales ou actions) il doit nécessairement s’interroger sur la valeur de ceux-ci. La valeur inscrite dans les statuts et qui est intimement liée aux apports réalisés par les associés n’est pas représentative de leur valeur économique. La réalisation d’une expertise de valeur facilite les transactions et les sécurisent notamment d’un point de vue fiscal car elle permet notamment d’éviter le risque de redressement pour les cédants et les cessionnaires.
Lors de la cession d’un hôtel plusieurs éléments sont à prendre en compte. Il faut dans un premier temps calculer la valeur des mûrs de l’hôtel (surface, état de la toiture et des mûrs) et estimer la valeur de l’exploitation (fonds de commerce, droit au bail, marque, etc.). Cet exercice peut s’avérer compliqué, il est alors important de se rapprocher d’un expert immobilier indépendant et qualifié dans ce domaine.
Les dispositions contenues dans les codes de la sécurité sociale, de la mutualité, et des assurances, obligent les sociétés non-cotées détenues par sociétés d’assurance, les mutuelles et les organismes de prévoyance à réaliser une expertise de valeur sur les actifs qu’ils détiennent. Ces expertises sont menées sous le contrôle de l’ACPR, et nos experts accompagnent depuis plus de 15 ans les organismes soumis à cette procédure d’expertise qui s’effectue sur un cycle de 5 ans. En dehors de ces missions de valorisation, l’expert est techniquement capable d’accompagner et de conseiller ces organismes et grandes entreprises pour améliorer la performance et la gestion des actifs qu’ils détiennent.
La transmission d’une entreprise est une opération complexe qui se prépare bien en amont pour être accomplie avec succès. On emploie le terme de « transmission d’entreprise» pour évoquer la vente mais aussi la donation de l’entreprise. Le processus de transmission d’une entreprise demande de réaliser certaines étapes nécessaires pour le bon déroulé du projet. L’évaluation est une des étapes qui requiert une attention particulière et des compétences techniques spécifiques. L’expert en évaluation immobilière est un tiers professionnel indépendant qui accompagne les dirigeants, associés et futurs acquéreurs dans leurs projets.
L’augmentation du capital social est une procédure permettant à l’entreprise de se financer autrement que par un prêt classique. L’entreprise peut avoir recours à des investisseurs externes ou internes à l’entreprise pour augmenter son capital social. L’évaluation de l’entreprise est une étape qui peut s’avérer indispensable avant de procéder à cette technique. L’expert immobilier offre de bonnes garanties dans ce procédé. Ils sont de véritables alliés pour les dirigeants, les associés, les cédants et les cessionnaires dans ce type de procédé.
Les entreprises sont nombreuses à chercher des solutions de financement qui soient en adéquation avec leur stratégie de développement. Il existe plusieurs types de financement lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Le prêt bancaire est la modalité d’acquisition la plus commune, mais le crédit-bail immobilier présente aussi certains avantages. Il est aussi possible, pour les entreprises en quête de liquidités de faire refinancer leurs actifs immobiliers, par le lease-back ou cession-bail. Dans tous ces contextes de financement, l’intervention de l’expert immobilier est primordiale.
Les dispositions législatives et réglementaires en matière de baux commerciaux sont très protectrices pour le preneur. Certaines dispositions sont dites « d’ordre public » et ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation par les parties. En revanche, le loyer est un élément qui peut faire l’objet d’une négociation dès la fixation, voire d’une renégociation en cours de bail.
L’évaluation immobilière peut s’avérer être un outil de négociation sérieux et sécurisant pour tout type de transaction, telles que la vente, l’achat ou encore la location. L’expertise revient donc à répondre aux questions suivantes : combien vaut ce bien à usage professionnel à cet instant précis ? A combien je peux mettre en location ce local professionnel ? Combien vaudra ce bien après la réalisation de tels travaux ? Autant de questions que peuvent se poser les propriétaires, les futurs acquéreurs ou locataires, ou encore les investisseurs pour mener à bien leurs projets.
Que ce soit pour des transactions sur un bien immobilier de manière isolée, ou dans un projet plus global telle que la cession ou la fusion d’entreprises détenant du foncier, l’expert immobilier est susceptible d’intervenir pour accompagner les parties. Il pourra ainsi évaluer les biens en prenant en considération toutes les caractéristiques techniques nécessaires pour déterminer la valeur du bien au plus juste. Muni d’une expertise en évaluation immobilière (expertise détaillée ou synthétique ou encore simple avis de valeur) les parties vont ainsi pouvoir négocier au meilleur prix selon leurs intérêts respectifs.
C’est donc principalement dans le cadre de ces projets de transactions que la valorisation des locaux professionnels peut être intéressante. La complexité du projet, la particularité des biens professionnels, ou encore l’importance d’un portefeuille d’actifs sont autant de raisons qui peuvent inciter à faire appel à un professionnel expérimenté qui pourra déterminer la méthode de valorisation la plus adaptée.
En dehors de ces projets de transactions, l’évaluation immobilière peut servir également pour des situations telles que la renégociation de loyers (révision ou renouvellement de baux). L’évaluation immobilière pourra aussi servir pour s’informer sur les impacts fiscaux d’une opération projetée, ou simplement pour connaître l’évolution de la valeur en fonction de projets de transformation ou de changement d’usage des locaux.
L’évaluation immobilière d’une société consiste à déterminer la valeur des titres de celle-ci (actions ou parts sociales, selon les formes de société). Lorsque des associés ou des actionnaires cèdent leurs titres, il arrive fréquemment qu’ils aient recours aux services d’un expert immobilier pour réaliser une valorisation avant d’entamer toute négociation. Connaître préalablement le prix des parts sociales ou des actions que l’on envisage de vendre ou d’acquérir, permet de sécuriser et de faciliter grandement les transactions pour qu’elles se déroulent dans de bonnes conditions. L’expert en évaluation peut également intervenir à un stade plus avancé des négociations et notamment pour débloquer des situations de mésentente entre les cédants et les cessionnaires. Lorsque les parties n’arrivent pas à s’entendre sur la valeur des actions ou des parts sociales, faire appel à un expert immobilier peut-être une excellente solution.
L’expert est un tiers indépendant, qui réalise l’expertise de manière neutre. Il saura ainsi déterminer quelle est la bonne méthode de valorisation dans un contexte déterminé. En matière d’évaluation immobilière de parts sociales de SCI, l’expert en évaluation immobilière est le professionnel le mieux placé pour réaliser leur valorisation. Le patrimoine détenu par la société civile immobilière influe nécessairement sur la valeur de ses parts sociales. Pour cette raison la valorisation du portefeuille d’actifs immobiliers détenus par une SCI est un préalable indispensable à la cession des parts. Nos experts en évaluation immobilière sont à vos côtés pour vos projets de transactions.
Vous souhaitez céder votre activité, ou acquérir une nouvelle affaire, et vous avez besoin de connaître la valeur d’un fonds de commerce ? L’expert en évaluation immobilière est un professionnel neutre et indépendant qui saura vous accompagner au mieux pour déterminer cette valeur. Il faut avant tout bien comprendre cette notion de « fonds de commerce » parfois difficile à cerner et confondue avec d’autres notions voisines. Le fonds de commerce est composé de l’ensemble des éléments incorporels (nom, droit au bail, licences etc..) et corporels (matériels, clientèle etc…).
Déterminer la valeur d’un fonds de commerce dépend d’un ensemble de caractéristiques qu’il faut attentivement étudier. C’est donc un premier travail d’analyse que l’expert réalise pour déterminer la méthode de valorisation la plus adaptée. La complexité et la diversité des méthodes de valorisation rend parfois l’intervention d’un expert immobilier indispensable. Outre les caractéristiques objectives de l’activité, les critères économiques et environnementaux, ce sont aussi les particularités propres à l’entreprise qu’il faut appréhender pour déterminer la valeur au plus juste. C’est ainsi que l’expert réalise une analyse globale et une analyse plus affinée de l’entreprise concernée pour déterminer la valeur du fonds de commerce.
Les baux civils, professionnels et commerciaux répondent à des dispositions légales qui leur sont propres. A tout stade de la vie du contrat, et même avant sa conclusion, le bailleur, tout comme le preneur, peuvent être amenés à se poser la question de la valeur des locaux.
L’expert en évaluation immobilière peut intervenir au stade de la fixation, de la renégociation, de la révision des loyers, ou dans le cadre du renouvellement du bail. Nos experts interviennent régulièrement pour accompagner bailleurs et preneurs et notamment dans le cadre du refus du renouvellement du bail commercial afin de déterminer l’indemnité d’éviction qui devra être versée au locataire, pour déterminer si le déplafonnement du loyer peut intervenir, ou encore pour déterminer la valeur d’un droit au bail. Ces exemples, parmi d’autres, démontrent une multitude de situations dans lesquelles l’expert en évaluation immobilière peut être consulté.
Certaines entreprises sont soumises à des dispositions légales et réglementaires qui leur imposent de réaliser une expertise de valeur des actifs immobiliers qu’elles détiennent. Nos experts en évaluation immobilière accompagnent depuis plusieurs années les organismes d’assurance, de prévoyance et les mutuelles pour répondre à leurs obligations imposées par le Code de la sécurité sociale et le Code de la mutualité.
La mission de l’expert en évaluation immobilière débute par la validation de son intervention par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Sa mission peut ensuite concrètement débuter et va suivre plusieurs étapes : la visite du bien immobilier, l’étude de l’actif et des documents relatifs à celui-ci, la rédaction d’un rapport détaillé. L’expert évaluateur accompagne ces organismes et mutuelles pendant tout le cycle quinquennal, que ce soit pour les premières évaluations en début de cycle et les actualisations annuelles. Nos experts sont compétents pour intervenir sur tous types d’actifs et disposent de connaissances pointues sur les méthodes de valorisation à appliquer.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
Depuis la crise sanitaire qui nous a frappé en 2020, la logistique s’est définitivement imposée comme un secteur vital pour notre société. Contrairement à de nombreux métiers qui ont souffert des différents confinements, elle a au contraire connu un développement soudain et massif.
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