Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Il existe différentes méthodes pour valoriser une entreprise. Ces méthodes de valorisation permettent d’appréhender la situation actuelle d’une entreprise, ses forces et ses faiblesses. Elles facilitent les projets de transactions (cession d’actifs immobiliers, fusion-absorption, donation…) et permettent d’appréhender au mieux les décisions à prendre pour l’entreprise. L’évaluation d’entreprise peut s’avérer intéressante pour tout dirigeant qui s’interroge sur la valeur vénale actuelle et projetée de son entreprise, mais aussi pour tout autre acteur intéressé : repreneur, investisseur, établissement financier. L’évaluation d’entreprise est un exercice complexe à mettre en œuvre et demande des compétences techniques. Faire appel à un expert évaluateur sécurise les transactions et facilite la mise en œuvre des projets.
Valoriser une entreprise consiste à fixer sa valeur en prenant en considération ses caractéristiques passées, actuelles et futures. L’exercice de valorisation est principalement réalisé dans le cadre de transactions, de projets de fusions ou encore dans des perspectives de développement telles que la recherche de nouveaux investisseurs (augmentation de capital social, levée de fonds, prise de participation). L’expertise de valeur permet ainsi de fixer un prix juste et apporte sérénité et confiance dans les transactions pour l’ensemble des parties. Comme pour toute valorisation, il est avant tout nécessaire de poser un diagnostic complet de l’actif expertisé qui demande une analyse financière et juridique de l’entreprise, une analyse de ses caractéristiques intrinsèques et enfin une analyse de son environnement et du marché dans laquelle est placée l’entreprise. Ces analyses déterminent le positionnement de l’entreprise sur un marché et sont indispensables pour connaître sa valeur.
En dehors de l’actif et du passif de la société qui va permettre d’appréhender la valeur financière de l’entreprise, d’autres éléments doivent être pris en considération. Le savoir-faire, les brevets, la clientèle, la qualité de travail, l’image de la société sont autant d’éléments immatériels qui peuvent venir influencer la valeur de l’entreprise. En dehors des aspects d’exploitation, l’état et la qualité des relations entre les associés ou avec les fournisseurs peuvent également exercer une influence sur la valeur de l’entreprise. L’étude des contrats, des procès-verbaux d’assemblés, sera ainsi une étape essentielle pour valoriser une entreprise. Déterminer la valeur d’une entreprise consiste donc à étudier celle-ci dans un ensemble, selon une approche globale, et pas seulement sur un plan financier.
Il existe de nombreuses méthodes qui pour valoriser une entreprise. On peut les regrouper en deux grandes catégories : l’approche patrimoniale et l’approche par les flux financiers. La méthode patrimoniale consiste à estimer la valeur du patrimoine de l’entreprise, alors que la méthode par les flux financiers permet quant à elle d’estimer la rentabilité de l’entreprise. La méthode patrimoniale va demander d’analyser et d’évaluer d’une part l’actif et d’autre part le passif de l’entreprise. Cette méthode est principalement appliquée pour les entreprises d’ores et déjà développée et de tailles plutôt moyennes. La méthode par les flux financiers sera quant à elle appliquée pour les entreprises en cours de croissance. Dans chacune de ces approches on retrouve des méthodes de valorisation spécifiques, certaines peuvent se recouper pour déterminer au plus juste la valeur de l’entreprise expertisée. Une autre méthode de valorisation consiste à comparer l’entreprise à valoriser avec d’autres entreprises ayant fait l’objet d’une transaction. Elle consiste notamment à servir de base à l’expert évaluateur qui recoupe les différents résultats obtenus pour approcher la valeur au plus juste. Cette méthode nécessite une analyse complète des caractéristiques de l’entreprise pour pouvoir se servir de références de comparaison pertinentes. Le travail réalisé par l’expert évaluateur s’étend donc à une analyse plus globale et non seulement une application des méthodes d’évaluation.
Lorsque des biens immobiliers sont détenus par l’entreprise, l’intervention d’un expert immobilier est fortement conseillée. C’est principalement le cas lorsqu’on est en présence de sociétés civiles immobilières (SCI) dont l’objet social est d’acquérir et de transiger sur du patrimoine immobilier. Ce ne sont pas les seules sociétés concernées par l’expertise de valeur vénale. Toute entreprise qui détient des biens immobiliers pour son exploitation ou dans une approche de développement peut être amenée à faire intervenir un expert évaluateur pour expertiser la valeur vénale des actifs immobiliers. L’estimation de la valeur vénale des biens détenus par la société permet d’avoir une vision précise du prix des biens immobiliers par la société. L’expertise de valeur est conseillée dans certains cas et peut même s’avérer obligatoire pour certaines entreprises et notamment pour les grandes entreprises, les organismes de mutuelles, de prévoyance et d’assurance. Pour ces dernières, la loi leur impose la valorisation de leurs actifs tous les cinq ans avec une actualisation annuelle. L’expertise de valeur demande d’étudier précisément les caractéristiques techniques, l’environnement des biens immobiliers et les conditions juridiques dans lesquels ils sont exploités. Cette approche nécessite certaines compétences techniques propres aux experts en évaluation immobilière.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
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