Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’augmentation du capital social est une procédure permettant à l’entreprise de se financer autrement que par un prêt classique. L’entreprise peut avoir recours à des investisseurs externes ou internes à l’entreprise pour augmenter son capital social. L’évaluation de l’entreprise est une étape qui peut s’avérer indispensable avant de procéder à cette technique. L’expert en évaluation offre de bonnes garanties dans ce procédé. Ils sont de véritables alliés pour les dirigeants, les associés, les cédants et les cessionnaires dans ce type de procédé.
Il n’existe pas de définition officielle de la valeur vénale. C’est surtout au travers des décisions de justice que l’on a réussi à apporter une définition plus précise de cette notion. La valeur vénale est définie comme étant « le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date » (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782). Elle se différencie de la valeur locative de marché qui elle correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. La valeur locative s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
Les raisons pour lesquelles les associés peuvent être amenés à augmenter le capital social de la société sont multiples. Ce procédé peut être utilisé dans un but de développer la société, d’améliorer la santé financière de l’entreprise et sa solvabilité, ou encore faire face à des difficultés financières en renforçant ses garanties et sa crédibilité auprès de nouveaux investisseurs. Dans tous les cas l’augmentation du capital social nécessite de se faire accompagner par des professionnels alertes sur cette technique.
L’augmentation du capital social peut-être réalisé selon deux procédés : soit les associés décident d’employer des nouvelles ressources, tels que les apports réalisés par des nouveaux associés, soit ils peuvent décider d’employer les ressources propres de la société (intégration des réserves au capital social, report à nouveau, compte-courant d’associés etc…). Dans tous les cas, les associés qui prennent des décisions qui concernent le capital social de l’entreprise doivent les prendre dans le cadre d’une assemblée générale. Les associés vont devoir se prononcer sur les modalités et l’ampleur de l’augmentation de capital social qui est projeté. Des formalités administratives et juridiques sont à prévoir pour finaliser la procédure d’augmentation du capital social auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et au Service des impôts.
L’augmentation de capital social peut-être réalisé en créant de nouvelles actions ou parts sociales dans le but de les vendre et de faire entrer de nouveaux associés dans l’entreprise. Ce procédé est également appelé « prise de participation ». La levée de fonds concerne davantage les start-up ou les sociétés nouvellement créées avec un fort potentiel de développement. Il s’agira de rechercher de nouveaux investisseurs pour dégager des liquidités importantes en vue du développement de l’entreprise. Ce procédé permet ainsi à l’entreprise de poursuivre plus sereinement ses objectifs de financement et de développement.
Les parties devront nécessairement s’interroger sur la valeur des titres sur lesquels ils vont transiger. Les investisseurs extérieurs ont besoin d’être rassuré sur l’investissement qu’ils projettent de réaliser. C’est dans ces circonstances que l’accompagnement par un expert évaluateur peut être fortement utile. L’expert évaluateur déterminera objectivement et de manière neutre le prix de la part social ou de l’action que les associés envisagent de vendre ou que les investisseurs projettent d’acheter. Les parties peuvent requérir d’un commun accord l’intervention d’un expert évaluateur pour envisager ce type de transaction et mettre en place une base de négociation sereine. L’expert peut également intervenir dans les cas de mésententes entre cédants et cessionnaires ou entre associés si les parties ne parviennent pas à s’accorder sur un prix. Il peut être le tiers neutre pour démêler des situations bloquantes. Lorsque la mésentente prend une dimension contentieuse et que le litige est porté devant un tribunal, l’accompagnement par un expert immobilier dans le cadre d’une expertise judiciaire aux côtés des avocats peut être un véritable atout.
Une autre technique permettant d’augmenter le capital social de l’entreprise consiste à effectuer un apport d’un bien immobilier dans l’entreprise en échange de parts sociales ou d’actions dans le capital. L’associé peut envisager d’apporter le bien en pleine propriété ou de façon démembrée. Il peut par exemple envisager, notamment pour des raisons fiscales, d’apporter seulement l’usufruit ou la nue-propriété du bien immobilier. En tout état de cause, les associés qui envisagent d’augmenter le capital social devront se soumettre à la réalisation d’un certain nombre de formalités préalables : purge du droit de préemption, obtention du consentement du conjoint, rédaction d’un acte d’apport, formalités de publicités etc… L’évaluation du bien immobilier, ou du droit immobilier tel que l’usufruit et la nue-propriété, est une étape indispensable dans un projet d’apport en vue de l’augmentation du capital social. Ce type de procédé se retrouve principalement dans les sociétés ayant une vocation immobilière comme les sociétés civiles immobilières. On retrouve également d’autres formes sociales qui peuvent être intéressantes d’un point de vue juridique et fiscal comme les SAS à vocation immobilière.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
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