Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Crédit bail immobilier. Egalement appelé contrat de leasing immobilier, le crédit bail immobilier permet l’acquisition d’un actif immobilier (local commercial, bureaux, entrepôt, usine, etc.) d’un bail locatif, avec option d’achat, à l’échéance. L’option d’achat de l’immeuble est la plupart du temps égale à 1 euro symbolique. Le crédit bail est une forme de location particulière. Le crédit bail permet de contourner les difficultés qu’une entreprise peut rencontrer pour acquérir des actifs immobiliers (obtention de financement bancaire notamment). Il permet le financement à 100 % du montant de l’investissement et n’exige par conséquent aucun apport de l’entrepreneur, (sous réserve du premier loyer payable d’avance). L’utilisateur étant locataire du bien financé n’a pas à fournir de garantie réelle. Seul inconvénient, il perd ses droits, à l’option d’achat finale, s’il n’honore pas ses engagements locatifs, jusqu’au terme du bail.
La crédit-bail immobilier consiste à donner en location des actifs immobiliers au crédit preneur, pour une durée déterminée, assortie d’une promesse unilatérale de vente desdits actifs, le plus souvent pour l’euro symbolique. Le crédit-bail est une technique contractuelle d’acquisition immobilière.
Le lease-back est une variante du crédit-bail. Par une opération de lease back, une entreprise propriétaire de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce vend cet immeuble à une société de crédit-bail qui va par la suite lui consentir aussitôt un crédit-bail sur cet immeuble. Le lease back permet de développer sa trésorerie tout en utilisant ses locaux.
L’estimation de valeur d’un bâtiment industriel dépend de l’offre et de la demande sur le marché déterminé. L’évaluation de la valeur vénale dépend du bien (nature, emplacement, surface, facilité de reconversion…) et de son environnement (infrastructures de transport, proximité des villes…).
Les entreprises peuvent avoir plusieurs raisons de solliciter un expert pour estimer la valeur vénale de leurs actifs immobilier. Il est toutefois difficile de généraliser, tant les cas d’intervention sont nombreux (cession, acquisition, lease back, crédit bail, etc.).
En fin de crédit-bail, Toyota a levé l’option d’achat et est devenue propriétaire du bâtiment. Sa valeur vénale a été dégagée grâce à l’expertise en vue de permettre l’inscription de cet actif immobilier au bilan. Elle a également permis d’opérer une répartition de la valeur de l’immeuble par composants.
Connaitre la valeur vénale des murs de l’hôtel Le Corsaire a permis à son propriétaire, également détenteur du fonds de commerce, de mesurer la valeur marchande de son actif immobilier.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
Depuis la crise sanitaire qui nous a frappé en 2020, la logistique s’est définitivement imposée comme un secteur vital pour notre société. Contrairement à de nombreux métiers qui ont souffert des différents confinements, elle a au contraire connu un développement soudain et massif.
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