Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Lorsqu’un associé d’une société décide de se séparer de ses titres de sociétés (parts sociales ou actions) il doit nécessairement s’interroger sur la valeur de ceux-ci. La valeur inscrite dans les statuts et qui est intimement liée aux apports réalisés par les associés n’est pas représentative de leur valeur économique. La réalisation d’une expertise de valeur vénale facilite les transactions et les sécurisent notamment d’un point de vue fiscal car elle permet notamment d’éviter le risque de redressement pour les cédants et les cessionnaires.
L’article 1832 du Code civil, « la société́ est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté́ d’une seule personne. Les associés s’engagent à contribuer aux pertes ». Pour les associés, il s’agit donc d’apporter une somme d’argent, un bien ou un travail à une entreprise en vue de sa création et de son développement en échange d’un titre de propriété dans la société. Ce titre de société est soit une part sociale (nommée ainsi pour les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, ou les SARL) soit une action (nommée ainsi pour les sociétés anonymes, les SAS et les sociétés en commandite par actions). Les titres sociaux donnent droit aux associés de profiter des bénéfices de la société et de prendre part aux décisions de l’entreprise. Ce titre de société a une valeur économique et l’évaluation des titres de sociétés peut nécessiter l’intervention d’un expert évaluateur.
Les situations qui nécessitent de faire évaluer les parts sociales ou actions composant l’entreprise sont multiples. C’est principalement dans le contexte d’une vente que le prix de cet actif doit être déterminé, soit en amont du projet, soit pour débloquer des situations de mésentente entre cédant et cessionnaire. Si c’est un des principaux contextes qui nécessite l’intervention d’un expert évaluateur, ce n’est pas le seul. En effet, l’évaluation des parts sociales ou actions peut également s’avérer indispensable dans le cadre d’une transmission de patrimoine. Les dirigeants peuvent également décider de réaliser tous les ans une valorisation des titres de sociétés pour établir un bilan en vue d’une présentation aux associés. Ce bilan peut être un bon outil pour la prise de décision au sein de la société. En cas de transfert d’entreprise ou de fusion d’entreprises, les associés peuvent également être amenés à s’interroger sur la valeur des parts sociales ou actions qu’ils détiennent.
La valorisation des titres de sociétés nécessite plusieurs étapes. En premier lieu, un diagnostic global, même sommaire, de l’entreprise sera nécessaire. Il conviendra de déterminer la santé financière et économique de l’entreprise puisqu’elle aura nécessairement une influence sur la valeur de la part social ou de l’action de l’entreprise. Il s’agira ensuite d’étudier attentivement les facteurs juridiques (modalités de cession et détermination du prix, modalités et conditions des décisions sociales, participation minoritaire et majoritaire, minorité de blocage etc…) et économiques (inflation, secteur en développement ou en déclin etc…). La valeur de la part sociale ou de l’action de la société sera déterminée en appliquant des méthodes de valorisation spécifiques. La grande majorité des experts immobiliers s’accordent pour distinguer deux grandes catégories de méthodologies d’évaluation des titres de sociétés. Ces deux types de méthodes correspondent à deux visions différentes de l’entreprise. On retrouve d’une part, la vision patrimoniale, qui se réfère à « la mise en commun de biens ou d’industrie ». Et d’autre part, la vision fondée sur la rentabilité », qui se réfère à la finalité de la société, qui est de « partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ». Avec cette dernière méthode d’évaluation des titres de sociétés, la valeur de l’entreprise sera essentiellement liée à sa capacité à générer des profits dans l’avenir. Cette dernière approche est davantage tournée vers le futur, le prévisionnel. L’expert évaluateur devra choisir une méthode d’évaluation des titres de sociétés adaptée à l’entreprise expertisée.
Toutes les sociétés peuvent détenir du foncier et des droits immobiliers. Certaines sociétés sont spécialement conçues pour les projets à dimension immobilières. Très classiquement, on pense aux sociétés civiles immobilières qui par nature n’ont pas d’objet commercial mais un objet spécifique d’acquisition, de gestion et de vente de biens immobiliers. D’autres formes de sociétés peuvent s’avérer plus adaptées en fonction des projets des associés. Les SAS immobilière peuvent ainsi être créées par un seul associé, à la différence des SCI qui doivent être créées au minimum par deux associés. Les SARL familiales peuvent également avoir pour objet un projet immobilier. Dès lors que des actifs immobiliers sont détenus par la société, l’intervention d’un expert évaluateur peut s’avérer indispensable dans les projets de transaction, de transmission, de fusions ou tout autre projet qui nécessite de s’interroger sur la valeur des titres en question.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
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