Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Les dispositions contenues dans les codes de la sécurité sociale, de la mutualité, et des assurances, obligent les sociétés non-cotées détenues par sociétés d’assurance, les mutuelles et les organismes de prévoyance à réaliser une expertise de valeur sur les actifs qu’ils détiennent. Ces expertises sont menées sous le contrôle de l’ACPR, et nos experts immobiliers accompagnent depuis plus de 15 ans les organismes soumis à cette procédure d’expertise qui s’effectue sur un cycle de 5 ans. En dehors de ces missions de valorisation, l’expert est techniquement capable d’accompagner et de conseiller ces organismes et grandes entreprises pour améliorer la performance et la gestion des actifs qu’ils détiennent.
L’ACPR, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, est une autorité administrative indépendante qui va vérifier que les mutuelles, les organismes d’assurances et de prévoyance réalise correctement leurs engagements à l’égard de leurs assurés et leurs adhérents. Elle vérifie que ces compagnies et organismes fournissent les garanties nécessaires à l’égard de leurs assurés et leurs adhérents en matière de solvabilité. Pour son fonctionnement, l’ACPR est adossée à la Banque de France, qui lui procure ses moyens, notamment humains et informatiques. Elle dispose de pouvoir de sanction à l’égard des organismes qui ne respectent pas leurs obligations.
L’expert évaluateur doit être accepté par l’ACPR avant la réalisation de l’expertise et au plus tard 2 mois avant le démarrage de la mission. Il est nécessaire de lui adresser un dossier complet comprenant notamment la liste des actifs immobiliers à expertiser et la présentation de l’expert évaluateur et ses engagements. L’acceptation de l’expert vaut pour la première année du cycle quinquennale et les actualisations intermédiaires sur les 4 années qui suivent. Les experts « quinquennal » n’ont besoin d’aucun agrément pour réaliser leur mission, et peuvent être choisis librement par les organismes dès lorsqu’ils présentent des compétences techniques et des moyens suffisants pour réaliser leur mission. Ils doivent présenter des garanties d’indépendances suffisantes pour être acceptés par l’ACPR. Depuis de nombreuses années nos experts évaluateurs sont acceptés par l’ACPR.
Les parcs immobiliers des organismes d’assurances, des mutuelles et des organismes de prévoyance deviennent plus diversifiés, avec la recherche permanente d’actifs liquides sans doute moins résilients mais plus performants (immobilier commercial, bureaux, hôtels, locaux d’habitation…). Les actifs sont répartis entre les équipes d’experts évaluateurs selon les typologies de biens pour plus d’efficacité et de rapidité dans la réalisation de l’expertise. L’expertise est réalisée en plusieurs étapes pour parvenir à la rédaction des rapports détaillés ou synthétiques.
L’expertise en évaluation immobilière débute par la récolte d’informations et de documents nécessaires pour la rédaction du rapport (baux, documents d’urbanismes, titre de propriété, diagnostics etc…). Ensuite se déroule la visite du bien qui comporte un relevé de ses caractéristiques environnementales et physiques, l’examen de son état général et de ses équipements et enfin un reportage photographique détaillé. Après avoir récolté l’ensemble des documents nécessaires à l’évaluation et avoir visité le bien, l’expert passe à la rédaction du rapport d’expertise qui comporte : l’identité du client, une description de la mission et de son déroulé, une analyse de la situation géographique, juridique et urbanistique du bien, une description physique du bien, une étude de marché et enfin l’évaluation en tant que telle.
Les méthodes d’évaluation diffèrent selon les caractéristiques du bien expertisé et son très diversifiées. On peut citer deux méthodes d’évaluation les plus connues qui s’appliqueront selon que le bien est loué ou libre de toute occupation : la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation. La méthode par comparaison consiste à récolter des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. Cette approche est utilisée tant pour déterminer la valeur vénale que la valeur locative d’un actif immobilier. La méthode par capitalisation consiste quant à elle à appliquer au loyer net ou au loyer théorique net d’un bien, un taux de rendement obtenu en faisant le ratio entre le revenu locatif annuel et le prix d’acquisition du bien. Les critères de valorisation ou de dépréciation sont également à prendre en considération pour ce type de valorisation. L’expert peut recouper plusieurs méthodes de valorisation pour arriver à toucher au plus près et au plus juste la valeur du bien expertisé. Il devra au besoin et selon les spécificités du bien expertisé appliquer des correctifs à la hausse ou à la baisse, raison pour laquelle l’expertise demande une étude attentive des caractéristiques techniques, environnementales et juridiques des biens immobiliers évalués.
L’expert est un professionnel de l’immobilier assez expérimenté pour pouvoir accompagner ses clients dans la gestion de ses actifs immobiliers. Il pourra ainsi conseiller au mieux ses clients dans un but d’optimisation du patrimoine qu’ils détiennent. Il pourra ainsi analyser la situation patrimoniale du client, élaborer et mettre en œuvre une stratégie patrimoniale en partenariat avec d’autres acteurs tels que des avocats, experts-comptables ou encore des gestionnaires de patrimoine.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
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