Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’expertise de valeur vénale des biens immobiliers professionnels apporte une sécurité certaine pour les propriétaires ou les futurs acquéreurs qui souhaitent se renseigner sur le prix de leur actif à un instant déterminé. L’expertise de valeur vénale peut être réalisée sur tout type d’actif immobilier : valeur d’un bureaux, entrepôts, valeur vénale d’un local commercial, hôtels… Chaque actif présente ses propres spécificités qui doivent faire l’objet d’une étude approfondie pour la détermination de sa valeur. Nos experts immobiliers font le point sur différents actifs professionnels et leur évaluation.
Il n’existe pas de définition officielle de la valeur vénale. C’est surtout au travers des décisions de justice que l’on a réussi à apporter une définition plus précise de cette notion. La valeur vénale est définie comme étant « le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date » (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782). Elle se différencie de la valeur locative de marché qui elle correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. La valeur locative s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
La notion de bureau est une notion large qui peut être définie différemment selon l’angle sous lequel elle est appréhendée. De façon globale, on peut définir les bureaux comme des locaux dans lesquels s’exerce une activité intellectuelle et administrative, sans réception de clientèle. L’expertise de bureaux est réalisée selon leurs caractéristiques intrinsèques et surtout selon leur situation environnementale. Pour les bureaux, la qualité de la desserte est un critère important et attentivement étudié par l’expert évaluateur. Il conviendra de vérifier que l’accès aux locaux puisse s’effectuer facilement. Des bureaux situés à proximité d’une gare, d’une sortie d’autoroute ou bien desservis par les transports en communs attireront davantage les entreprises ce qui impactera directement la valeur des locaux à la hausse. D’autres critères sont également pris en considération : l’état général du bien et des constructions, la nature et la qualité des matériaux, les équipements et services, etc. Le marché des bureaux est prometteur et de nouvelles façons d’appréhender l’espace de travail voient le jour (coworking, bureaux éphémères, espaces modulables, etc.). L’expert immobilier saura appréhender vos projets immobiliers selon le marché actuel et les tendances dans le domaine de l’immobilier.
Comme pour tous types d’actifs, l’estimation de valeur vénale peut s’avérer indispensable dans le cadre d’un projet de transaction. Déterminer la valeur vénale des locaux commerciaux avant leur vente est un moyen de fixer un prix juste et permet de faciliter grandement la recherche d’acquéreurs. Elle permet aussi de faciliter le financement de l’acquisition des locaux commerciaux auprès des banques. Les établissements bancaires sont davantage mis en confiance sur présentation d’une expertise de valeur vénale. L’expertise se différencie de l’avis de valeur puisqu’elle engage la responsabilité de l’expert sur le prix déterminé et les méthodologies d’analyse et d’estimation appliquées. Elle peut être rendue sous forme synthétique ou détaillée selon les besoins des requérants.
L’entreposage réunit l’ensemble des activités allant de la production à la commercialisation. La valeur de l’entrepôt peut être obtenue en appliquant les méthodes dites « classiques d’évaluation » telles que la méthode par comparaison ou encore la méthode par capitalisation des revenus. La méthode des « discounted cash flow » consiste quant à elle à valoriser le bien en se fondant sur la valeur des cash flow annualisés et actualisés en fonction de la durée du bail. On considère que les volumes de trésorerie dégagés par la location du bien vont déterminer la valeur vénale du bien. Une particularité existe pour les entrepôts. Une grille de Cotation des Entrepôts Logistique (CELOG) a été mise en place par l’Observatoire Régional de l’immobilier d’Entreprise (ORIE). Cette grille a été complétée par une nouvelle grille (TELOG) en 2012 et réunit 23 critères sur lesquelles l’expert pourra ainsi s’appuyer pour déterminer au plus juste la valeur vénale de l’entrepôt expertisé.
En dehors des actifs plutôt classiques, l’expert peut être amené à se prononcer sur la valeur vénale d’actifs spéciaux tels que des hôtels. Certains cas atypiques demandent à l’expert évaluateur d’adapter les méthodes d’évaluation aux spécificités du bien immobilier qu’il expertise. Ainsi, les méthodes d’évaluation déjà citées peuvent très bien être utilisées seules, croisées ou pondérées les unes par rapport aux autres. La valeur des murs d’un hôtel se calcule en tenant compte de la construction en elle-même (surface, état de la toiture, des murs, etc.) mais aussi de son environnement (commodités proches, accessibilité, etc.). Les hôtels, les résidences de tourisme ou les résidences étudiantes constituent des locaux monovalents au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce, en ce qu’ils sont construits en vue d’une seule utilisation. Du fait de cette spécificité, la valeur des hôtels est principalement déterminée selon le rendement commercial qui consiste à mesurer la rentabilité selon son volume d’affaires. Ce type d’actif nécessite l’intervention d’un expert évaluateur lorsque la question de son prix entre en jeu.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
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