Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Les entreprises ont souvent une bonne notion de la valeur vénale de leurs actifs immobiliers, mais il est souvent utile de disposer d’une véritable expertise de cette valeur de marché, certifiée par un expert indépendant. Sa détermination peut en effet être profitable à plusieurs égards. Zoom sur les 5 principales raisons de recourir à une expertise de la valeur vénale immobilière.
La valeur comptable historique de vos actifs est souvent inférieure à la valeur de marché ou valeur vénale. Par exemple, il n’est pas rare que des actifs immobiliers, tel qu’un local commercial ou un entrepôt, comptabilisés 100 dans un bilan, aient une valeur vénale égale à 200 ou 300. L’expertise de la valeur vénale immobilière vous aide alors, à disposer d’une juste information et à éclairer les parties prenantes (actionnaires, dirigeants…). Elle permet notamment de procéder, le cas échéant, à tous arbitrages stratégiques, en pleine connaissance de cause, toute renégociation d’emprunt hypothécaire, anticiper toute sortie de crédit-bail immobilier, etc.
La valeur vénale des actifs immobiliers fait parfois partie des éléments majeurs à prendre en compte, pour chacune des parties, lors d’une cession ou d’une fusion-acquisition. Un avis d’expert immobilier neutre et indépendant peut être le seul moyen de départager des parties, dont le jugement manque souvent d’objectivité. Pour les commissaires aux comptes, qui encadrent ce type d’opérations, la certification des valeur retenues est une garantie incontournable.
Les informations transparentes sont appréciées des investisseurs et des banques. En mettant en évidence des plus-values latentes, l’expertise de la valeur vénale vous donne plus de chance de réussir une levée de fonds. Certifiées, par un expert reconnu, ces plus-values potentielles peuvent constituer de réels atouts.
Le règlement CRC 2002-10 s’impose à toutes les entreprises depuis le premier exercice ouvert en 2005. Les entreprises doivent identifier et comptabiliser séparément les différents composants des actifs immobiliers, ainsi sujets à des différences de durée d’amortissement. Par exemple, la valeur d’un bien immobilier peut-être décomposée en terrain, gros œuvre, second œuvre, distribution aménagement, installation. En interne, peu d’entreprises disposent des compétences permettant de répondre aux obligations du règlement CRC 2002-10 et le recours à un expert compétents est indispensable, qu’il s’agisse de proposer des valeurs par composants, mais aussi de les certifier auprès des organes de contrôle.
L’application des normes IFRS à toutes les entreprises a provoqué de profonds changements dans l’évaluation des actifs immobiliers. Les normes IFRS participent à rendre pertinentes les données comptables et obligent certaines entreprises à certifier la valeur vénale de leurs actifs immobiliers à leur juste valeur, « fair value » une fois par an.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
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