Méthodes d'évaluation

Méthodes d'évaluation

Méthodes d'évaluation de la valeur vénale immobilière

Plusieurs méthodes d’évaluation existent pour déterminer la valeur vénale immobilière, c’est à dire, le meilleur prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu, dans des conditions normales de libre marché, à la date de la réalisation de l’expertise.

 

Selon les cas, l’expert immobilier peut utiliser une ou plusieurs méthodes et leur donner une importance relative, pour une estimation la plus pertinente possible.

La méthode par comparaison directe

La valeur de l’immeuble est calculée en fonction de ses qualités propres, de son environnement et des biens comparables, sur le marché de la vente amiable.

La méthode consiste à se procurer auprès de l’administration ou des professionnels compétents, des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d’état analogues), relatives à des cessions récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré.

 

Des éléments de comparaison sont recherchés sur des biens analogues ou, à défaut, comparables, sur le marché de la vente, dans le secteur considéré. L’expert immobilier se base sur un panel de critères positifs et négatifs, quantitatifs et qualitatifs. Ils portent sur des biens (surface, qualité de la construction, facilité de reconversion) et leur environnement (desserte, équipements, état d’entretien des lieux). Le prix théorique, qui ressort, est ensuite pondéré des caractéristiques propres du bien à expertiser.

 

Comme les comparaisons sont parfois difficiles à obtenir, la méthode de capitalisation du revenu est souvent employée en complément pour dégager une valeur théorique moyenne.

La méthode par capitalisation de revenu

Le bien immobilier s’évalue au regard de son attractivité pour des investisseurs à travers un taux de rendement correspondant à un loyer réel ou vraisemblable.

 

Cette méthode prend en compte ce qu’il est d’usage de considérer, pour un investisseur (retour sur investissement raisonnable, faible risque d’investissement, etc.), s’agissant de biens analogues.

 

Elle s’applique soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé de trouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.

La méthode promoteur

La valeur de l’immeuble est déterminée par rapport au retour sur investissement que pourrait générer un projet de restructuration immobilière, prenant en compte tout le potentiel urbanistique.

 

Connue aussi sous le nom de méthode de récupération foncière ou de compte à rebours opérateur, la méthode promoteur estime la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable retour sur investissement d’une opération de construction et/ou revente immobilière, optimisant le potentiel urbanistique du terrain.

 

Contrairement à la méthode par capitalisation de revenu, la méthode promoteur ne s’intéresse pas à ce qui est mais à ce qui pourrait être. Elle est généralement utilisée pour estimer la valeur marchande d’un terrain à bâtir et peut aussi servir à évaluer un immeuble bâti existant (objet d’une restructuration).

 

Elle intègre pour cela, l’ensemble des flux de dépense (achat du terrain, études, démolition, indemnités d’éviction, agios bancaires, construction, commercialisation, taxes et impôts divers etc.), rapportés aux potentiels des flux entrants (prix de cession des immeubles).

Dans ce cadre, il convient d’entreprendre une étude d’urbanisme, pour établir la nature du immeuble ou des immeubles potentiels, leur surface développée optimale supportée par le terrain et déterminer la valeur de marché des biens, réalisables sur le terrain.

 

La valeur du terrain (et des bâtiments à démolir le cas échéant) est alors établie en pourcentage, par rapport à l’excédent brut théorique de l’opération potentiellement réalisable. On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l’investissement consacrée au rachat du foncier.

La méthode des Discounted Cash Flow

L’expertise de la valeur vénale se base sur le montant qu’un investisseur est prêt à payer aujourd’hui en prévision des flux de trésorerie des années futures.

 

Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus de l’exploitation directe ou locative d’un actif, notamment immobilier ou d’une activité.

 

La méthode des flux futurs de trésorerie, également désignée sous le terme de Discounted Cash Flow (DCF), est très largement admise en matière d’évaluation d’actifs et traduit financièrement le fait qu’un actif « vaut ce qu’il rapporte ».

 

Dans le cadre d’une transaction, le montant ainsi déterminé, correspond au prix qu’un acquéreur devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu’il engage.

 

Un des principaux attraits de cette méthode est de mettre en lumière l’ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) et ce, sur une longue période : les flux de trésorerie sont en effet modélisés, puis projetés sur le long terme. S’agissant d’un immeuble (ou ensemble immobilier), ce long terme correspond à un cycle de vie (entre deux campagnes lourdes de rénovation).

 

On peut décomposer la mise en œuvre d’une évaluation par la méthode du DCF en quatre phases qui, sans être totalement indépendantes, correspondent aux éléments les plus importants du modèle. Ces étapes sont les suivantes :

  • modéliser les flux de trésorerie attendus
  • estimer le flux normatif
  • calculer le coût moyen pondéré du capital
  • déterminer la valeur de l’actif considéré
 

Notons que certains bâtiments (atypiques, monovalents, pollués ou dégradés) rendent plus difficile l’application de ces méthodes. L’expert doit alors s’adapter.

Bâtiments atypiques, monovalents, pollués ou dégradés

L’expert rencontre souvent des difficultés pour estimer la valeur vénale immobilière. En effet, lorsque les bâtiments sont atypiques, monovalents, pollués ou dégradés, les méthodes d’évaluation de la valeur vénale peuvent être tenues en échec.

 

Il va s’agir notamment de bâtiments utilisés hors de contexte d’une véritable économie de marché (écoles, hôpitaux, maisons de retraites, etc.). Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones où aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, du fait de la distribution particulière ou monovalente des volumes existants. L’expert va alors choisir d’utiliser la ou les méthodes, qui lui semblent les plus pertinentes. Par exemple le recours à la méthode DCF offre de meilleures perspectives que les autres lors d’opérations de fusion ou acquisition entre cliniques privées.

 

Les installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d’épuration, usines désaffectées voire polluées sont les cas les plus épineux. L’expert va appréciée la valeur théorique principalement en fonction de leur intérêt patrimonial. La valeur vénale immobilière est alors parfois négative, si l’on considère des coûts de démolition, de mise en sécurité ou de dépollution.

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