Financement / refinancement d'actifs immobiliers

Financement / refinancement d'actifs immobiliers

Les opérations de financement et de refinancement

Les entreprises sont nombreuses à chercher des solutions de financement qui soient en adéquation avec leur stratégie de développement. Il existe plusieurs types de financement lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Le prêt bancaire est la modalité d’acquisition la plus commune, mais le crédit-bail immobilier présente aussi certains avantages. Il est aussi possible, pour les entreprises en quête de liquidités de faire refinancer leurs actifs immobiliers, par le lease-back ou cession-bail. Dans tous ces contextes de financement l’intervention de l’expert immobilier est primordiale.

Le prêt bancaire professionnel

Définition

Le prêt bancaire professionnel est une opération de financement pour les entreprises. Il peut notamment financer un ensemble immobilier comme un fonds de commerce.

Les parties concernées

  • Le prêt bancaire professionnel est un prêt à l’usage exclusif des sociétés ou des personnes physiques pratiquant une activité professionnelle indépendante.
  • Quelle que soit l’activité
  • Peu importe la taille de l’entreprise

Typologie d’achat

Ce type de financement offre à l’entreprise un choix élargi et peut subvenir à l’achat de tous types de bien immobilier.

Le contrat

Lors de la rédaction d’un contrat de prêt bancaire professionnel un certain nombre d’informations sont obligatoires :

 

  • Le montant nominal : il s’agit simplement du budget emprunté
  • Le taux d’intérêt : A la suite d’une étude de risque, l’organisme emprunteur va déterminer un intérêt ; si le risque est important alors l’intérêt le sera également et réciproquement dans le cas inverse.
  • La durée d’amortissement/ la durée de remboursement
  • Les modalités de remboursement : différé ou remboursement anticipé
 

À l’image d’un prêt classique le prêt bancaire professionnel se voit terminé lorsque l’ensemble de la somme emprunté est remboursé.

Les avantages du financement par un prêt bancaire professionnel

Le prêt bancaire professionnel offre un panel d’avantages :

 

  • Une fois l’obtention ; peu de contrôle
  • Une liberté d’investissement
  • Une facilité à l’image de gestion à l’image d’un prêt personnel
 

Néanmoins, comme tout prêt ou crédit son obtention peut être difficile est lié à la crédibilité du projet, à la solvabilité de l’entreprise ainsi que son prévisionnel financier. Ainsi il est courant et même parfois obligatoire de fournir un apport personnel permettant un équilibrage entre le pourcentage d’endettement et celui des fonds propres de l’entreprise.

Le Crédit-bail immobilier

Définition

Le crédit-bail immobilier est un mécanisme qui permet à une entreprise de louer un local à usage professionnel (commercial, industriel, bureaux) pour une durée déterminée (généralement 7 à 15 ans) auprès d’un crédit bailleur (Entités bancaires, sociétés financières, etc).
À terme échu l’entreprise bénéficiera d’une option d’achat du bien préalablement occupé. Son prix est prédéterminé et en adéquation avec les loyers d’occupations. Le crédit bailleur (Entités bancaires, sociétés financières, etc) peut, si l’option n’est pas levée, continué de louer ou le céder à un tiers.
Cela implique que le crédit bailleur (Entités bancaires, sociétés financières, etc) est propriétaire des locaux durant la période de location.

Les parties concernées

  • Le crédit-bail concerne l’ensemble des entreprises à conditions qu’elles soient : Imposées à l’impôt sur les sociétés, aux bénéfices industriels et commerciaux ou non commerciaux, aux bénéfices agricoles.
    – Quelle que soit l’activité
    – Peu importe la taille de l’entreprise
  • Pour information seuls les banques et les établissements de crédit peuvent être des crédits bailleurs, ainsi dans le cas inverse la nullité du contrat est effective.

Typologie d’achat

Le crédit-bail offre la liberté au crédit preneur (les entreprises) de choisir son bien. Il est possible d’opter pour un bien déjà construit, tout comme un bien à construire et/ou en construction. Le crédit bailleur achètera le bien, le terrain et financera les travaux de constructions au besoin. Ainsi le locataire peut financer un investissement immobilier sans aucun apport ou prêt bancaire.

Le contrat

Par le biais du contrat, le crédit-bailleur doit acheter puis louer un bien à un crédit preneur (les entreprises). Le processus du crédit-bail implique donc forcément deux contrats : un contrat de vente et un contrat de location. Pour assurer le bon déroulement du projet un certain nombre de conditions sont à définir :

 

  • montant du loyer et son échéancement
  • La durée du contrat
  • Les conditions de résiliation anticipée (indemnités éventuelles comprises)
 

À la fin du contrat plusieurs possibilités s’offrent au crédit preneur ; il est possible d’acquérir l’immeuble, de poursuivre le contrat de location ou bien de restituer le bien au crédit bailleur.
Dans le cas de l’acquisition il est possible : qu’elle fasse suite à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente à un prix fixé lors de la rédaction du contrat ; de faire l’acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l’immeuble ; qu’elle fasse suite à un transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire.

Les avantages du financement par crédit-bail immobilier

Par son montage financier simple le crédit-bail immobilier offre une multitude d’avantages aux entreprises :

 

  • Une déduction des charges d’exploitation à la hauteur des loyers versés
  • Un financement sans apport permettant un développement sans risque
  • La liberté d’accession et d’utilisation de leurs fonds propres.
  • La possibilité de devenir propriétaire d’une manière anticipée, mais surtout organisée
  • Un accompagnement professionnel par un organisme financier (Banques, établissements de crédit)

Le lease-back immobilier

Définition

Le lease-back ou cession de bail en français, est une méthode qui permet à une entreprise de céder son local à usage professionnel (commercial, industriel et bureaux) à un crédit-bailleur puis d’en obtenir la location pour une durée déterminée dans un contrat de location d’une durée comprise entre 7 et 15 ans.
Tout comme le crédit-bail, le contrat de lease-back prévoit souvent une option d’achat permettant au crédit preneur d’acquérir le bien à l’issue du contrat.
Cela implique que le crédit bailleur (Entités bancaires, sociétés financières, etc) est propriétaire des locaux durant la période de location.

Les parties concernées

  • Le lease-back est une méthode possible pour toutes entreprises propriétaires à conditions qu’elles soient : Imposées à l’impôt sur les sociétés, aux bénéfices industriels et commerciaux ou non commerciaux, aux bénéfices agricoles.
    – Quelle que soit l’activité
    – Peu importe la taille de l’entreprise
  • Pour information seuls les banques et les établissements de crédit peuvent être des crédits bailleurs, ainsi dans le cas inverse la nullité du contrat est effective.

Typologie d’achat

L’ensemble des biens à usage commerciaux peuvent être concerné par la méthode du lease-back.

Le contrat

Le contrat de lease-back est similaire à celui du crédit-bail. Il est essentiel de définir un certain nombre de conditions pour garantir de son bon déroulement :

 

  • Le coût d’achat de la part de la société crédit bailleur
  • Le montant du loyer et son échéancement
  • Le taux de rendement

Les avantages du financement le lease back

Cette opération offre aux entreprises de nombreux avantages et permets de :


  • Financer des projets et investissements
  • Développer des nouveaux marchés
  • Garder la jouissance du bien
  • Garder l’occupation du bien

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