Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
La transmission d’une entreprise est une opération complexe qui se prépare bien en amont pour être accomplie avec succès. On emploie le terme de « transmission d’entreprise» pour évoquer la vente mais aussi la donation de l’entreprise. Le processus de transmission d’une entreprise demande de réaliser certaines étapes nécessaires pour le bon déroulé du projet. L’évaluation est une des étapes qui requiert une attention particulière et des compétences techniques spécifiques. L’expert immobilier est un tiers professionnel indépendant qui accompagne les dirigeants, associés et futurs acquéreurs dans leurs projets.
La transmission de l’entreprise peut être totale ou partielle selon les objectifs recherchés par les associés. La transmission partielle peut en effet permettre aux associés de se délaisser de manière progressive de l’entreprise. Les associés pourront ainsi prévoir de ne transmettre qu’une partie de ses actions ou parts sociales pour conserver une place et des décisions dans l’entreprise. En définitive, on distingue deux principaux modes de cession : la cession de fonds de commerce ou la cession de titres sociaux (actions ou parts sociales). La cession de fonds de commerce concerne la cession des actifs immobiliers de l’entreprise, qu’ils soient matériels ou immatériels. Quant à la cession de titres, elle englobe en plus de l’actif, le passif de l’entreprise. D’autres opérations peuvent également mener à la transmission totale ou partielle de l’entreprise tels que la fusion-absorption ou encore l’augmentation du capital social.
Au préalable, le propriétaire devra nécessairement mener un diagnostic et un audit global comptable et financier de l’entreprise avant d’envisager sa transmission. Ces étapes sont indispensables pour permettre la fixation du prix de l’entreprise. L’évaluation ne peut intervenir qu’après l’audit et le diagnostic de la société. L’estimation de la valeur vénale est une étape primordiale avant la recherche d’acquéreur et la conclusion du projet de transmission d’une entreprise. C’est au travers de ces éléments qu’un prix juste, cohérent et pertinent sera fixé par l’expert évaluateur. Que ce soit dans le cadre de la transmission totale ou partielle, au travers d’une cession de fonds de commerce ou cession de parts sociales ou d’actions, des formalités juridiques et administratives sont à prévoir (décisions d’assemblées générales, rédactions d’actes, formalités au greffe du Tribunal de Commerce, aux Services des Impôts, auprès du Service de publicité foncière etc…). L’intervention de professionnels peut être indispensable, et l’expert évaluateur est un des acteurs qui peut intervenir pour accompagner les parties notamment lorsque la question de la fixation du prix se manifeste.
La question du prix dans le cadre d’une cession est essentielle. Déterminer la valeur vénale de l’entreprise, des actions ou des parts sociales avant leur vente est un moyen de fixer un prix juste. L’expertise de valeur vénale est ainsi un outil qui facilite la recherche d’acquéreurs et sécurise la transaction. Elle permet aussi de faciliter le financement de l’acquisition de l’entreprise auprès des établissements bancaires qui sont davantage mis en confiance sur présentation d’une expertise de valeur vénale. En dehors de sa mission d’évaluation au sens strict, l’expert évaluateur peut dispenser des conseils précieux pour les dirigeants et associés. Ce peut être notamment le cas lorsqu’un ou plusieurs biens immobiliers composent le patrimoine de la société et que les parties poursuivent des objectifs d’optimisation de leur patrimoine. Le patrimoine immobilier des entreprises est souvent abondant, disparate et éparpillé sur l’ensemble du territoire. La gestion du patrimoine immobilier des entreprises peut dans certains cas se caractériser par un éclatement des connaissances et des responsabilités. La recherche d’informations exhaustives et précises sur un bien immobilier en particulier peut se révéler être un parcours du combattant, sans l’aide de conseils extérieurs, sur les plans techniques et économiques. Comment optimiser la gestion de ce patrimoine immobilier ? Quels travaux d’entretien réaliser ? L’expert évaluateur accompagne régulièrement dirigeants et associés pour répondre à ces problématiques.
Valoriser une entreprise consiste à fixer sa valeur en prenant en considération ses caractéristiques passées, actuelles et futures. Comme pour toute valorisation, il est avant tout nécessaire de poser un diagnostic complet de l’actif expertisé qui demande une analyse financière et juridique de l’entreprise, une analyse de ses caractéristiques intrinsèques et enfin une analyse de son environnement et du marché dans laquelle est placée l’entreprise. Ces analyses déterminent le positionnement de l’entreprise sur un marché et sont indispensables pour connaître sa valeur. Il existe de nombreuses méthodes qui permettent d’obtenir la valeur d’une entreprise. On peut les regrouper en deux grandes catégories : l’approche patrimoniale et l’approche par les flux financiers. La vision patrimoniale, qui se réfère à « la mise en commun de biens ou d’industrie », consiste à faire l’état de l’actif et du passif de l’entreprise. La vision fondée sur la rentabilité, se réfère à la finalité de la société, qui est de « partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ». Avec la méthode par la rentabilité l’expert s’attachera à déterminer la valeur de l’entreprise en fonction de sa capacité à générer des profits dans l’avenir.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
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