Syndics de copropriété : Une expertise adaptée à votre besoin

Chaque copropriété doit avoir un syndic. En effet, son rôle est d’administrer et gérer  les finances de cette dernière. Le syndic est choisi parmi les habitants de la copropriété. LAMY Group a réalisé de nombreuses expertises à la demande des syndics de copropriété. Son domaine d’action pluri-disciplinaire lui a permis de réaliser des expertises d’humidité et des expertises fissures. De plus, les experts de LAMY Group exercent leur activité indépendamment des grands groupes de l’immobiliers et de la finance.

Syndics de copropriété : Une expertise adaptée à votre besoin

Chaque copropriété doit avoir un syndic. En effet, son rôle est d’administrer et gérer  les finances de cette dernière. Le syndic est choisi parmi les habitants de la copropriété. LAMY Group a réalisé de nombreuses expertises à la demande des syndics de copropriété. Son domaine d’action pluri-disciplinaire lui a permis de réaliser des expertises d’humidité et des expertises fissures. De plus, les experts de LAMY Group exercent leur activité indépendamment des grands groupes de l’immobiliers et de la finance.

Expertise fissure pour déterminer la pathologie

Contexte de la mission : Expertise fissure à la demande du représentant d’un conseil syndical.

Historique des événements :

  • Le requérant est copropriétaire et représentant du conseil syndical des biens que nous visitons ce jour,
  • Il s’agit d’une copropriété composée de deux bâtiments indépendants : un bâtiment collectif et un pavillon indépendant. Seul le bâtiment collectif fait l’objet de la présente expertise technique bâtiment,
  • Des fissures sont constatées par les copropriétaires depuis au moins 10 ans, les fissures colmatées se rouvrent, d’autres apparaissent et la pathologie évolue de façon notable,
  • Il nous a également été apporté le caractère traversant et infiltrant de certaines fissures au niveau de parties privatives (deux appartements touchés).

Objectif de la mission de LAMY Expertise :

Face à cette situation, le requérant souhaite connaître l’origine des désordres, le niveau de gravité de la situation et les travaux à réaliser pour pérenniser son bien. Il a besoin de l’avis d’un expert neutre et indépendant pour répondre à ses interrogations, dégager d’éventuelles responsabilités tierces et intenter un recours le cas échéant.

Constations de l’expert :

Au jour de notre visite, l’ouvrage ne présente pas de danger pour les occupants. Nous considérons que les désordres sont structurels et des investigations permettront d’en identifier la cause. De gros moyens financiers sont néanmoins à prévoir.

Recommandations de l’expert :

Nous préconisons la surveillance des fissures murales par le requérant sur une période par un pour mesurer leur évolution temporelle, et dans l’attente des travaux de reprise, par le biais des fissuromètres jauges Saugnac. Nous recommandons également une vidéo-inspection de tous les réseaux d’eaux enterrés existants de deux bâtiments afin de localiser les parties fuyardes qui auraient pu impacter le sol d’assise des fondations et/ou entrainer des infiltrations.

Expertise humidité pour déterminer la salubrité d'un appartement

Contexte de la mission : Expertise technique humidité à la demande de la responsable de l’agence d’un groupe de logement français.

Historique des événements :

  • Appartement situé dans un immeuble locatif à usage d’habitation construit en 1969.
  • Le propriétaire gestionnaire du logement est le Groupe de logement français.
  • Des locataires occupent le bien depuis la signature du bail de location en juin 2014.
  • Selon les dires des locataires, des problèmes d’humidité ont été constatés au niveau de l’appartement.
  • Les locataires ont fait une demande de relogement, sur la base du rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé qui stipule que « le logement présente quelques désordres pouvant impacter la santé des locataires »

Objectif de la mission de LAMY Expertise :

Face à cette situation, les services du Groupe de logement français souhaitent un avis technique d’expert indépendant sur cette problématique d’humidité afin d’identifier les désordres leur origine et les recommandations des travaux, éventuels, pour améliorer les conditions d’habitabilité du bien.

Constations de l’expert :

L’ouvrage ne présente pas de risque imminent pour la santé des occupants. Le taux d’humidité mesuré est entre 54 et 60 %. Nous estimons une humidité de l’aire comprise entre 45 et 65% comme idéale pour se sentir bien dans un logement. Nous avons constaté un défaut d’entretien des entrées et extractions d’air de la ventilation et de la hotte de la cuisine, par les locataires. Un défaut de circulation d’air causé par ce défaut d’entretien, ajouter au manque de détalonnage des portes a pour conséquence une insuffisance de ventilation du logement. Néanmoins, nous avons constaté que le bien n’est pas insalubre.

Recommandations de l’expert :

Il est recommandé aux locataires, par conséquent, de nettoyer régulièrement les grilles de ventilation et de nettoyer et/ou changer les filtres de la hotte.

Il est recommandé également, au Groupe de logement français :

  • Refaire le détalonnage des portes, conformément au DTU 61-1.
  • Faire appel à une société spécialisée afin de vérifier la conformité du système de ventilation à la Réglementation Sanitaire Départementale (RSD) et au DTU 68.3 et d’assurer l’entretien des réseaux des parties communes.
  • Effectuer des travaux d’embellissement dans la salle de bain.

Ces travaux sont en mesure d’améliorer les conditions de confort et d’habitabilité du bien.

Avis technique pour une assistance à réception de parties communes

Contexte de la mission : Expertise technique à la demande d’une agence immobilière.

Exposition du requérant :

  • La livraison de l’ensemble immobilier a pris beaucoup de retard et différentes procédures sont en cours ou seront bientôt ouvertes,
  • Selon la notice descriptive fournie par l’un des copropriétaires, il s’agit d’un immeuble comprenant 13 logements, 2 commerces et des parkings souterrains,
  • L’accès au sous-sol devrait se faire via une rampe, c’est finalement un ascenseur qui a été installée. Pendant la phase de construction, des nappes d’eau sont remontées et les niveaux de sous-sol ont été inondés. Le promoteur a dû mettre en place un cuvelage,
  • Les copropriétaires souhaitent être accompagnés par un expert indépendant dans le cadre de la livraison des parties communes.

Objectif de la mission de LAMY Expertise :

LAMY Expertise doit réaliser une mission d’avis technique pour être présent aux côtés du syndic et des copropriétaires face au promoteur le jour de la réception et de les aider à formaliser la liste des réserves à émettre.

Constations de l’expert :

La circulation des personnes dans l’immeuble est impossible face au trop grand nombre de problèmes de sécurité directe : incendie, ascenseur hors service, monte-charge hors service, sécurité des garde-corps, marches d’accès terrasse dangereuses.

Recommandations de l’expert :

Nous préconisons au requérant de s’assurer que l’ensemble des réserves mentionnées dans le rapport soit présent sur le procès-verbal. À défaut, ceux-ci devront être mentionnés en tant que réserves complémentaires. Le promoteur se devra d’intervenir à nouveau pour corriger l’ensemble des réserves. Un calendrier avec le délai de reprises pour chaque réserve devra être demandé.

Valeur vénale à Paris

Contexte de la mission : Demande d’évaluation d’une partie commune de trois lots au sein d’une copropriété

Exposition du requérant :

  • Le requérant est propriétaire de trois lots au sein d’une copropriété.

Objectif de la mission de LAMY Evaluation :

LAMY Evaluation doit procéder à une expertise de la valeur vénale desdits actifs immobiliers non visités, à la date de ce jour. La présente mission n’a pas impliqué la visite des lieux (situation géographe, caractéristiques et état d’entretien du bien), mais l’étude du marché immobilier local, la recherche de comparaisons directes probantes reflétant les prix de vente pratiqués, éclairant les valeurs recherchées.

Conclusion :

L’expert a trouvé le montant de la valeur vénale.

Avis technique à Villeurbanne

Contexte de la mission : Avis technique à la demande d’une entreprise française d’administration de biens et de transaction immobilière.

Exposition du requérant :

  • La société est gestionnaire d’un ensemble de bâtiment.
  • Construits en 2012, des pathologies de types fissures et infiltrations affectent ces bâtiments.
  • Le requérant nous sollicite pour effectuer un audit technique portant sur les façades et les toitures (étanchéité) de trois copropriétés.
  • En fonction du résultat de cet audit, le requérant entamera les déclarations nécessaires à l’assurance susceptible de prendre en charge ces désordres.

Objectif de la mission de LAMY Expertise :

LAMY Expertise doit réaliser une mission d’avis technique et fournir tout avis utile et tout élément pour éclairer la situation, les décisions à prendre et les actions à entreprendre.

Constatations :

Des fissurations illustrent un défaut de solidité de l’ouvrage. Des éclats de béton peuvent se révéler dangereux du fait des grandes hauteurs usuelles de ces bâtiments. Des infiltrations et fissurations à l’intérieur d’appartements ont été recensées suivant le questionnaire envoyé aux copropriétaires et locataires.

Recommandations de l’expert :

Le requérant est invité à faire une déclaration à l’assurance pour appliquer la garantie dommage ouvrage. A la suite des travaux, il est recommandé de procéder à un entretien de la toiture à minima deux fois par an comportant au moins les opérations suivantes :

  • l’examen général des ouvrages d’étanchéité visibles,
  • l’inspection de tous les ouvrages complémentaires visibles sur la toiture, notamment souches, édicules…
  • la vérification des relevés d’étanchéité,
  • la vérification et le nettoyage des entrés d’eaux pluviales et trop-pleins,
  • l’enlèvement des boues et limons sur revêtement autoprotégés apparents,
  • l’enlèvement des détritus et menus objets,
  • la remise en ordre éventuelle des protections meubles.

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