Assistance à réception

Assistance à réception

Qu'est-ce que l'assistance à réception ?

La réception d’un bien ou de travaux est régie par l’article 1792-6 du Code civil. C’est l’acte par lequel le client (maître d’ouvrage) devient officiellement propriétaire de l’ouvrage jusque-là sous la responsabilité du ou des professionnel(s) en charge des travaux.

 

Lors de la réception, le maître d’ouvrage a la possibilité d’émettre des réserves. Il doit notifier, sur le procès-verbal de réception, toutes les anomalies visibles au moment de la réception des travaux.

 

Cette réception est également cruciale car elle marque le point de départ des différentes garanties de la construction : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.

 

La réception est une étape clé dans un chantier de construction ou de rénovation.
Si elle est systématiquement réalisée dans le cadre d’une construction, elle l’est moins souvent dans le cadre de travaux de rénovation.
Que le chantier ou les travaux soient de petite ou grande envergure, cette ultime étape de réception est incontournable et ne doit pas être négligée.

 

Le maître d’ouvrage, privé ou public, professionnel ou particulier, a été soucieux de suivre les différentes étapes de son chantier, des études préliminaires à l’achèvement des travaux ; l’étape de la réception est donc à appréhender avec le même sérieux.

Les opérations préalables à la réception

Si le maître d’ouvrage a engagé un maître d’œuvre, préalablement à la décision de réception, le maître d’œuvre qui a coordonné le chantier doit réceptionner les travaux des entreprises exécutantes.
Les opérations préalables à la réception menées par le maître d’œuvre sont les suivantes :

 

  • Validation des ouvrages exécutés
  • Constatations relatives à l’achèvement des travaux
  • Constatation éventuelle de l’inexécution des prestations prévues au contrat
  • Constatation éventuelle d’imperfections ou malfaçons
  • Vérification de bonne conformité de pose des équipements conformément aux préconisations des fournisseurs (conditionnant leur garantie)
  • Constatation du repliement des installations de chantier et de la remise en état des lieux

 

Ces opérations préalables à la décision de réception font l’objet, tout comme la réception finale par le maître d’ouvrage, d’un procès-verbal dressé par le maître d’œuvre.

Ce procès-verbal est contresigné par l’entreprise titulaire du lot réceptionné.

 

Le maître d’œuvre va ensuite décider de la date d’achèvement des travaux (fonction des éventuelles réserves à lever par l’entreprise titulaire) et proposer une date de réception au maître d’ouvrage.
En l’absence de maître d’œuvre, ces opérations seront effectuées le jour de la réception ou lors d’une pré-réception à la demande d’une des parties.

Déroulé des opérations de réception

La demande de réception est généralement à l’initiative de la maîtrise d’œuvre (constructeur, maître d’œuvre, entreprises…) mais peut également être à l’initiative du maître d’ouvrage.

À ce stade, il se peut que le maître d’ouvrage n’est pas une parfaite connaissance de l’ouvrage, surtout si le chantier a été suivi par un maître d’œuvre.
Le maître d’ouvrage pourra se faire accompagner par un expert en bâtiment, pour appréhender la bonne qualité et le parfait achèvement des travaux. 

Lors de la réception, un procès-verbal de réception doit être établi. Le maître d’ouvrage ne doit pas se contenter d’une réception “orale” avec promesse de reprise des désordres constatés.

Le maître d’ouvrage, souvent inexpérimenté, va s’attarder sur l’aspect esthétique mais n’a pas la capacité d’apprécier la bonne exécution des travaux. L’expert bâtiment fera valoir, auprès de la maîtrise d’œuvre, les malfaçons, non-façons, non-conformités techniques et/ou non-conformités contractuelles.

Quelques conseils

Le maître d’ouvrage doit donc impérativement contrôler les prestations et équipements figurant dans le descriptif technique et vérifier leur bon fonctionnement tel que l’ouverture des portes et fenêtres, la vérification des clés et badges, le fonctionnement du chauffage, l’arrivée d’eau chaude et froide, l’appareillage électrique, etc.

Tous les points relevés par le maître d’ouvrage doivent figurer dans le procès-verbal de réception. Ces points doivent être notés, en accord avec la maîtrise d’œuvre, dans le procès-verbal car celui-ci sera signé par les deux parties. La présence d’un expert en bâtiment permettra d’équilibrer le rapport de force afin que le maître d’ouvrage ne se voit pas refuser des réserves légitimes.

Attention, dans le cadre d’un marché de travaux, le maître d’ouvrage n’aura pas la possibilité de consigner le solde restant dû à la réception, comme ce peut être le cas dans un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) ou une VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Même en cas de réserves émises, le solde est exigible le jour de la réception, sauf si le maître d’ouvrage a prévu, lors de la signature du contrat, une clause spécifique signée des deux parties.

Il est important de savoir que l’entrepreneur n’a pas le droit de refuser de livrer le bien au maître d’ouvrage à partir du moment où il a entériné la décision de réception. Attention donc à ne pas se laisser intimider : l’entrepreneur ne peut contraindre la remise des clés à l’absence de notification de réserves.

Pour éviter le chantage à la remise des clés, le maître d’ouvrage est autorisé, par le Code civil, à se faire accompagner par un sachant. Il ne faut donc pas hésiter à solliciter un expert en bâtiment pour être certain de n’omettre aucun élément et ne pas subir un chantage de la maîtrise d’œuvre

Quelles conséquences si toutes les réserves ne sont pas notifiées ?

Il est impératif que toute malfaçon, non-façon ou non-conformité réputée visible au moment de la réception soit notifiée en tant que réserve au procès-verbal de réception. Dans le cadre d’un marché de travaux, post réception, le maître d’ouvrage ne pourra plus émettre de réserves. Il est donc impératif de n’omettre aucun élément et se faire assister si nécessaire.

Que faire si d’autres désordres apparaissent après la réception ?

La réception est également une étape très importante car elle est le point de départ des différentes garanties de la construction qui couvre l’ouvrage sur différentes périodes à compter de la date de réception.

 
Il existe 3 types de garantie : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Lors de l’activation de ces différentes garanties, il sera demandé au maître d’ouvrage de fournir la preuve de réception de l’ouvrage (procès-verbal de réception avec ou sans réserve).

La garantie de parfait achèvement : J+1 an

La première garantie, qui s’active à compter de la date de réception de l’ouvrage, est la garantie de parfait achèvement. Elle est régie par l’article 1792-6 du Code civil et court sur la première année suivant la réception de l’ouvrage.

Si des désordres, non visibles à la réception, apparaissent pendant cette première année, le maître d’ouvrage devra activer la garantie de parfait achèvement de l’entrepreneur.

C’est également dans le cadre de cette garantie que les entreprises devront lever toutes les réserves notifiées au procès-verbal de réception.

Il est impératif de ne pas laisser filer ce délai. C’est pourquoi beaucoup de maîtres d’ouvrage (essentiellement professionnels) font expertiser leurs biens avant la fin de la première année, afin de contrôler la bonne levée des réserves notifiées au procès-verbal de réception et vérifier si des déclarations complémentaires sont à réaliser avant la fin de cette première échéance.

LAMY expertise peut être à vos côtés pour réaliser une expertise technique bâtiment, avant la fin de la garantie de parfait achèvement.

La garantie biennale : J+2 ans

La seconde garantie, qui s’active à compter de la date de réception de l’ouvrage, est la garantie biennale. Elle est régie par l’article 1792-3 du Code civil et court pendant deux ans à compter de la réception.

 
Cette garantie est une garantie dite de bon fonctionnement qui couvre tous les éléments d’équipement dissociable (sans détérioration) de l’ouvrage : chauffage, sanitaires, etc.

La garantie décennale : J+10 ans

La troisième garantie (et non des moindres), qui s’active à compter de la date de réception de l’ouvrage, est la garantie décennale. Elle est régie par l’article 1792, 1792-1, 1792-2 du Code civil et peut être activée pendant les dix années qui suivent la réception de l’ouvrage.

La garantie décennale couvre tous les désordres rendant le bien impropre à destination ou compromettant sa solidité. Elle couvre également les vices affectant l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement indissociable.

Ces désordres peuvent engager l’intégrité structurelle de l’ouvrage et/ou la sécurité des usagers. Leur reprise est souvent complexe et coûteuse.
Le maître d’ouvrage a donc tout intérêt à veiller à activer la garantie décennale de la maîtrise d’œuvre ou des entreprises pendant le délai légal afin de s’assurer une prise en charge totale des désordres et leurs conséquences.

Pour ne pas subir les délais de recherche de responsabilités, nous recommandons au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui de surcroît est obligatoire.

Nombre de maîtres d’ouvrage professionnels s’assurent alors de ne rien laisser passer en faisant expertise technique bâtiment pendant sa neuvième année. Ils peuvent ainsi sereinement, avant la fin du délai de garantie, ouvrir tous les dossiers d’assurance nécessaires à la pérennité de leur investissement.

Documents à récupérer lors de la réception

Le jour de la réception, le maître d’ouvrage doit se faire remettre une copie du procès-verbal de réception et des réserves émises. Il s’avère parfois difficile de le récupérer après coup ; il est donc impératif d’exiger la copie (ou à défaut prendre une photographie) le jour de la réception.

Également à la réception, ou d’usage dans le mois suivant la réception, l’entrepreneur doit remettre au maître d’ouvrage le Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) qui liste l’ensemble des travaux réalisés. Le DOE doit à minima être composé des plans d’exécution, de la liste des équipements utilisés et des notices de fonctionnement.

Le DOE devra par ailleurs être accompagné du Dossier d’Intervention Ultérieure sur l’Ouvrage (DIUO) qui rassemble toutes les informations nécessaires à la maintenance future de l’ouvrage.

Enfin, il doit être remis au maître d’ouvrage l’attestation de conformité de la réglementation thermique en vigueur et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (Daact) au plus tard 3 mois après la réception. L’expert bâtiment pourra vous accompagner sur l’ensemble des documents dus par la maîtrise d’œuvre.

Les différents types de réception

La plupart des réceptions, telle que décrite ci-dessus, sont des réceptions expresses. Elles donnent lieu à un procès-verbal de réception daté et signé par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. Il peut cependant arriver que l’achèvement des travaux ne soit pas suivi de réception ou que l’une des parties ne signe pas le procès-verbal de réception. En cas de litige allant devant les tribunaux et dans le cas où le maître d’ouvrage prend physiquement possession de l’ouvrage et peut justifier du paiement intégral des travaux, le juge peut prononcer une réception dite réception tacite. Enfin, dans certains cas, si aucun accord amiable n’est trouvé, chacune des parties peut également saisir le tribunal compétent pour prononcer une réception judiciaire, l’accompagnement expertise judiciaire est alors fortement recommandée. Cela permet ainsi au maître d’ouvrage de prouver la bonne réception du bien et d’activer les différentes garanties.

Conclusion

La réception d’un ouvrage n’est donc pas qu’une simple formalité administrative.
La réception acte de l’achèvement des travaux après de longs mois de chantier, transfère la responsabilité et la propriété de l’ouvrage de l’entrepreneur vers le maître d’ouvrage, entérine l’état du bien à la prise de possession du maître d’ouvrage et permet d’activer les différentes garanties de la construction.

 

Ne restez pas seuls face au professionnel du bâtiment lors de la réception.

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