Expertise de fin de garantie décennale

Expertise de fin de garantie décennale

Qu'est-ce que l'expertise de fin de garantie décennale et qui est concerné ?

Parmi les différentes étapes de la vie d’un bien, la fin de garantie décennale est un moment clé qu’il ne faut pas négliger. En effet, à compter de la fin de la dixième année qui suit la réception d’un bien (à date anniversaire de la réception de l’ouvrage), il n’est plus possible de déclarer un désordre à la garantie décennale du professionnel qui a réalisé les travaux. Désordres structurels qui peuvent coûter cher ! Il est donc impératif d’être informé sur ses droits et bien accompagné. LAMY expertise réalise des audits de fin de décennale, pour ses clients professionnels comme particuliers, afin que ceux-ci puissent faire toutes les déclarations nécessaires auprès de leur assurance dommages-ouvrage ou de la garantie décennale de l’entreprise exécutante, dans les délais légaux.

Qu’est ce que la garantie décennale ?

Pour bien comprendre à quoi sert la garantie décennale, il est essentiel de connaître les différentes étapes qui jalonnent la vie d’un bien.

La réception d’un bien ou de travaux est régie par l’article 1792-6 du Code civil. C’est l’acte par lequel le client (maître d’ouvrage) devient officiellement propriétaire de l’ouvrage jusque-là sous la responsabilité de la ou des entreprise(s) en charge des travaux.

 

Lors de la réception, le maître d’ouvrage a la possibilité d’émettre des réserves. Il doit notifier, sur le procès-verbal de réception, toutes les anomalies visibles au moment de la réception des travaux. Attention : il est impératif de n’omettre aucun défaut car il ne sera plus possible, passé le délai de réserves complémentaires, de notifier des éléments visibles le jour de la réception.

L’assistance à réception permet aux maîtres d’ouvrage de se faire accompagner par un expert au moment de cette réception.

 

LAMY group peut mettre un expert à votre disposition pour vous assister dans la notification des réserves et être serein lors de cette étape cruciale.

La réception est également une étape très importante car elle est le point de départ des différentes garanties de la construction : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Il ne faut pas négliger ces différentes étapes et être bien accompagné.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement, régie par l’article 1792-6 du Code civil, court sur la première année suivant la réception de l’ouvrage. Pendant cette période, le constructeur ou les entreprises sont tenus de reprendre tout désordre notifié dans le procès-verbal de réception (réserves) et/ou tout désordre notifié ultérieurement apparu après la réception.

 

LAMY expertise peut être à vos côtés pour réaliser l’expertise de fin de garantie de parfait achèvement d’un bâtiment afin de contrôler la bonne levée des réserves notifiées au procès-verbal de réception et vérifier si des déclarations complémentaires sont à réaliser avant la fin de cette première année.

La garantie biennale

La garantie biennale, régie par l’article 1792-3 du Code civil, court pendant deux ans à compter de la réception. La garantie biennale est une garantie de bon fonctionnement. Elle couvre tous les éléments d’équipement dissociable de l’ouvrage sans détérioration (sanitaires, système de chauffage, ventilation, etc.).

La garantie décennale

La garantie décennale, régie par l’article 1792, 1792-1, 1792-2 du Code civil, est la plus importante car elle garantit tous les vis du bien construit. Ces vis peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage ou l’affecter dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ou le rendre impropre à sa destination. Elle est essentielle d’une part parce que la structure, en cas de dommages, peut porter atteinte à la stabilité du bien et la sécurité des occupants mais également car les dépenses liées à des travaux de reprise peuvent atteindre des sommes considérables. Il faut donc veiller à ce que tout désordre de nature décennale soit repris par le constructeur ou les entreprises avant la fin du délai légal de dix ans. Une expertise technique construction permet de s’assurer un bien pérenne pour de très nombreuses années.

 

Tous les professionnels du bâtiment doivent obligatoirement souscrire une assurance décennale à partir du moment où ils interviennent sur un élément de l’ouvrage. Cependant, tous ne le font malheureusement pas, en raison du coût important de cette assurance. Il appartient alors au maître d’ouvrage, avant toute signature de devis, d’en faire la demande auprès de l’entreprise et de vérifier, auprès de la compagnie d’assurance, que l’entreprise est bien assurée pour les travaux proposés et à jour de ses cotisations au moment de la passation du contrat. Attention, l’assurance de Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) n’est pas une assurance décennale. Elle est également obligatoire mais ne couvre pas les mêmes dommages.

 

La Responsabilité Civile Professionnelle couvre les conséquences pécuniaires d’un sinistre causé au maître d’ouvrage et/ou à un tiers dans le cadre d’une activité professionnelle pendant ou après l’achèvement des travaux. Il peut s’agir de :

  • Dommages corporels : blessures d’un client ou d’un tiers causés par le professionnel, son équipement, ses travaux.
  • Dommages matériels : casse ou destruction d’un bien appartenant au client ou à un tiers.
  • Dommages immatériels : perte de chiffre d’affaires d’un client ou d’un tiers.

La Responsabilité Civile Professionnelle indemnise donc les répercussions financières d’un dommage, mais ne prend pas en charge la réparation du désordre à l’origine du dommage.

 

Il convient de toujours de vérifier, auprès du professionnel, qu’il est bien couvert en décennale et en Responsabilité Civile Professionnelle.

Que couvre la garantie décennale ?

Les articles 1792 et 1792-2 du Code Civil définissent la nature des sinistres garantis.

 

Les dommages peuvent résulter d’un vice du sol, qui compromet la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rend impropre à sa destination.

 

La garantie décennale s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

 

Il peut s’agir d’un affaissement de la structure, de fissures structurelles, d’infiltrations, etc. Il est alors important de réaliser une expertise fissures.

Comment activer la garantie décennale ?

La garantie décennale peut être activée de deux manières (à l’amiable).

 

Premier cas de figure : le maître d’ouvrage a souscrit une assurance dommages-ouvrage

C’est alors auprès de cet organisme que la déclaration doit être faite. L’assurance dommages-ouvrage mandate un expert d’assurance afin de valider que le désordre est bien de nature décennale. Si l’expert d’assurance valide le caractère décennal du désordre, l’assurance dommages-ouvrage procède à l’indemnisation de l’assuré. Dans un second temps, l’assurance dommages-ouvrage se retournera vers l’assurance décennale de l’entreprise exécutante pour obtenir le financement des frais engagés. L’assurance dommages-ouvrage est donc une assurance de préfinancement.

Malheureusement pour le maître d’ouvrage, les choses ne se passent pas toujours de manière aussi fluide et il n’est pas rare que l’assurance dommages-ouvrage décline le caractère décennal. L’accompagnement par un expert bâtiment indépendant lors d’une expertise technique bâtiment est alors recommandé.

Dans le cas de VEFA ou CCMi c’est ce dernier qui doit souscrire, au bénéfice du client ou maître d’ouvrage, l’assurance dommages-ouvrage. L’assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale du professionnel sont souvent souscrites auprès de la même assurance. On peut convenir dans ces conditions que l’impartialité nécessaire n’est pas acquise.

Il se peut aussi que le maître d’ouvrage ait souscrit son assurance dommages-ouvrage dans la même compagnie d’assurance que celle de l’assurance décennale du professionnel.

Deuxième cas de figure : Le maître d’ouvrage n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage

Après avoir averti le professionnel, ce dernier peut :

  • soit vouloir régler le désordre par lui-même sans passer par son assurance décennale (avantage : rapidité / inconvénient : les travaux proposés vont-ils résoudre le problème définitivement ?),
  • soit déposer une déclaration de sinistre auprès de son assurance.

S’il refuse d’intervenir ou de faire intervenir son assurance, le maître d’ouvrage peut alors lui-même la contacter pour déclarer son sinistre. Il doit fournir à l’assurance la preuve de réception de l’ouvrage (procès-verbal de réception) et justifier du paiement intégral de la prestation. Le même processus assurantiel se lance : visite d’un expert d’assurance, étude du dossier, décision de prise en garantie.

Quel que soit le cas de figure, le maître d’ouvrage peut, à tout moment, mandater son propre expert pour s’assurer que les travaux de reprise proposés sont cohérents avec sa problématique ou contester une décision de non prise en garantie des assurances (dommages-ouvrages ou décennale).

LAMY group peut vous accompagner en réalisant sa propre expertise de votre bien intégrant également une critique argumentée des positions de l’assurance.

L’audit de fin de décennale

La dernière étape, incontournable, avant la fin de garantie du bien, est l’audit de fin de décennale.

 

Que le maître d’ouvrage ait ou non rencontré des désordres au cours des presque dix années écoulées, il devra, passé cette dernière échéance, faire face seul aux dépenses de travaux. Dépenses généralement très élevées et jamais budgétées.

En effet, une malfaçon dans la construction, non visible par un non sachant (défaut constructif, mauvaise qualité, emploi ou mise en œuvre des matériaux, etc.), peut, dans le temps, devenir problématique. Malheureusement, quand les désordres apparaissent, il est souvent trop tard pour activer la garantie décennale.

Un désordre, qui peut être anodin selon un néophyte (des remontées capillaires dans un sous-sol par exemple) peut cacher un problème structurel qui aura des conséquences importantes pour le bâti (défaut d’étanchéité des soubassements, absence de drains périphériques, etc.), comme pour le portefeuille du maître d’ouvrage.

 

Afin de se prémunir de toutes (très) mauvaises surprises et dépenses qui ne devraient pas être à sa charge, le maître d’ouvrage a tout intérêt à faire expertiser son bien avant la fin de la garantie décennale, courant de la neuvième année.

L’expert sera à même de le rassurer sur la qualité de son bien dans le meilleur des cas, ou de l’aiguiller vers les déclarations à réaliser auprès de l’assurance (dommages-ouvrage ou décennale). L’expert pourra également lui indiquer les travaux de reprise qu’il conviendra d’engager. Le maître d’ouvrage aura alors à sa disposition toutes les clés pour s’assurer d’une bonne prise en charge de son dossier.

 

Parallèlement, l’expert pourra détecter d’autres désordres, de nature non décennale. Même si les garanties (de parfait achèvement ou biennale) sont échues, le maître d’ouvrage disposera de l’expérience et des conseils de l’expert pour faire les reprises nécessaires et ainsi pérenniser son bien.

En cas de refus de l’assurance de prendre en charge les désordres, l’expert pourra accompagner le maître d’ouvrage dans sa contestation en organisant une expertise amiable contradictoire. Si une démarche amiable n’est pas concluante, une procédure judiciaire sera envisagée et l’accompagnement expertise judiciaire est bien souvent recommandé.

Nos dernières actualités du bâtiment