Tout savoir sur l’éviction et les indemnités accessoires
Carlos Sanchez
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
Les dispositions législatives et réglementaires en matière de baux commerciaux sont très protectrices pour le preneur. Certaines dispositions sont dites « d’ordre public » et ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation par les parties. En revanche, le loyer est un élément qui peut faire l’objet d’une négociation dès la fixation, voire d’une renégociation en cours de bail.
Le loyer est fixé librement par les parties à la conclusion du bail commercial. Il est généralement fixe, mais il peut également être variable selon le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, ou selon tout autre élément décidé par les parties. Le bail commercial est un contrat qui peut être librement négocié, à sa conclusion et en cours d’exécution. Le loyer est un point sur lequel le preneur et le bailleur doivent porter une attention particulière. Dès la conclusion du contrat, le preneur doit être attentif à la valeur du local commercial qu’il prend à bail, notamment pour éviter tout litige en cours de contrat. Un loyer sous-estimé ou surévalué peut rendre difficile les négociations avec son bailleur par la suite. Si en principe, le loyer est fixé à la valeur locative du bien, la valeur peut subir des correctifs selon les avantages ou les inconvénients que les parties retirent du bail. Il faut donc étudier attentivement les clauses du contrat (charges imputées au preneur, autorisation de modification des lieux, possibilité de sous-louer, etc.). D’autres facteurs doivent être pris en considération tels que les critères environnementaux (emplacement, présence de transports en commun à proximité…) et les caractéristiques physiques du bien (surface, standing, agencement…). Nos experts sont aptes à déterminer la valeur locative actuelle, ou projetée, de vos locaux commerciaux, sous forme d’expertises synthétiques ou détaillées.
Le bailleur peut à tout moment, s’il obtient l’accord du preneur, renégocier à la hausse le prix du loyer commercial. Une baisse du loyer peut également être négociée entre les parties. Si le bailleur ou le preneur n’est pas d’accord pour modifier en cours de bail le loyer, il existe tout de même des situations permettant d’obtenir la réévaluation du loyer. La révision triennale et la clause d’échelle mobile sont deux mécanismes permettant la révision du loyer en cours de bail commercial. Nos experts immobiliers vous expliquent la différence entre ces deux mécanismes.
A la différence de la clause d’échelle mobile qui est d’origine contractuelle et qui se matérialise par une clause insérée dans le contrat, la révision triennale est prévue par la loi, sans qu’il soit nécessaire de prévoir une clause dans le bail. Il s’agit de la différence majeure entre ces deux notions. Une autre différence existe entre ces deux notions, car si la clause d’échelle mobile est appliquée automatiquement, sans qu’aucune partie n’ait à en faire la demande, la révision triennale doit être demandée par le bailleur ou par le locataire pour être mise en œuvre.
Les deux mécanismes ne peuvent se cumuler. La révision triennale ne s’appliquera pas lorsque le bail commercial prévoit d’ores et déjà une autre clause permettant la révision du loyer (clause d’échelle mobile, clause-recette etc…).
La clause d’échelle mobile consiste à réviser automatiquement le loyer en cours de bail selon une période fixée par les parties. Le montant du loyer sera ainsi révisé sur la base d’un indice économique. Les deux principaux indices économiques sont l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux), pour les activités commerciales ou artisanales, ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), pour les activités tertiaires, industrielles et les autres activités. Sur la base de ces indices, le loyer peut ainsi être réviser tant à la hausse, qu’à la baisse, sans pouvoir dépasser 10% du loyer précédemment acquitté.
Récemment, la Cour de cassation est venue rappeler au sujet des clauses d’échelle mobile qu’il n’est pas possible de prévoir une révision seulement à la hausse (Cass. 3ème civ. 14 janvier 2016). De telles clauses seraient nulles, car il est nécessaire que les variations de loyers soient réciproques. Dans une telle situation, le preneur pourrait exiger la restitution de toutes les sommes versées indûment au bailleur. Il faut donc être particulièrement attentif à la rédaction de telles clauses dans les baux commerciaux.
Une autre particularité concernant l’indexation du loyer doit être rappelée. Les dispositions de l’article L145-39 du Code de commerce prévoient que si par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, les parties peuvent solliciter judiciairement la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher ni plafond. Cette disposition prévue par la loi est d’ordre public.
La révision triennale intervient à la demande de l’une ou l’autre des parties, bien que la plupart du temps cette demande est à l’initiative du bailleur dans la mesure où elle conduit généralement à une hausse du loyer. Cette demande doit être notifiée par voie d’huissier ou par lettre recommandée.
La révision du loyer peut être fixée librement entre les parties et ce n’est qu’à défaut d’accord que le loyer sera fixé à sa valeur locative. Cette situation litigieuse peut amener les parties à saisir le Juge des Loyers Commerciaux pour fixer le montant du loyer révisé. L’article 145-33 du Code de commerce prévoit les critères à prendre en considération pour déterminer la valeur locative du local commercial : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Que ce soit dans un cadre amiable ou judiciaire, l’expert évaluateur est en mesure d’accompagner le bailleur ou le preneur pour mener à bien cette procédure de révision du loyer.
L’indemnité d’éviction se scinde en deux parties : une part principale, complétée par des indemnités accessoires.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des questions juridiques techniques comme la prise en compte du droit au bail..
L’indemnité d’éviction commerciale peut être une affaire complexe à gérer, tant pour le bailleur que pour le preneur.
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