L'utilité des valeurs d'expertise dans les SCPI

Qui dit SCPI dit nécessité d’évaluer la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Pour cela, il est nécessaire de recourir à un expert indépendant qui fournit un avis impartial, c’est-à-dire un avis dénué de tout conflit d’intérêt susceptibles d’influencer la valeur du patrimoine de la SCPI.

L'utilité des valeurs d'expertise dans les SCPI

Qui dit SCPI dit nécessité d’évaluer la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Pour cela, il est nécessaire de recourir à un expert indépendant qui fournit un avis impartial, c’est-à-dire un avis dénué de tout conflit d’intérêt susceptibles d’influencer la valeur du patrimoine de la SCPI.

Valorisation du patrimoine d’une SCPI : l’indépendance et la neutralité avant tout

L’AMF souligne que l’expert chargé de l’évaluation du patrimoine de la SCPI doit être indépendant. C’est-à-dire qu’il s’engage à ne pas détenir des parts de la SCPI dont il expertise le patrimoine immobilier. Son avis doit être neutre. Et pour garantir ce principe, l’AMF prévoit que les experts indépendants ne doivent pas intervenir de manière répétée avec le ou les même établissement présentateur ou au sein du même groupe lorsque la fréquence de ces interventions peut, in fine, affecter son indépendance.

Les objectifs de l’évaluation du patrimoine de la SCPI à capital variable

L’objectif premier de l’expertise du patrimoine de la SCPI est d’arrêter les valeurs immobilières à la clôture de chaque exercice. Il s’agit de valeur de réalisation, en d’autres termes, de la valeur vénale des immeubles et des autres actifs, ainsi que la valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur de réalisation augmentée des frais pour reconstituer son patrimoine. Autre objectif de l’expertise du patrimoine de la SCPI : permettre de fixer le prix des parts. Il est d’ailleurs à noter à ce propos que le prix des parts concernant les SCPI à capital variable est directement lié à la valeur de reconstitution.

Les objectifs de l’évaluation du patrimoine de la SCPI à capital fixe fermée

En ce qui concerne les SCPI à capital fixe fermé, le prix d’acquisition départ est fondé sur le prix de d’exécution. Il est donc a priori inutile d’estimer la valeur vénale du patrimoine de la SCPI. Mais connaître la valeur d’échange de ce patrimoine est important pour un associé car il sait ce que vaut un bien si réellement le patrimoine de ses SCPI en dehors des fluctuations des valeurs de marché. Il peut ainsi savoir s’il investit dans une SCPI “surcotée” (le prix d’exécution est supérieur à la valeur de réalisation) ou “décotée” (prix d’exécution est inférieur à la valeur de réalisation).

L’expertise de valeur complété par une expertise technique du patrimoine immobilier

Les questions techniques doivent être prises en compte sous leur aspect financier. La technique impacte la valeur vénale immobilière. LAMY Group profite généralement de l’évaluation du patrimoine de la SCPI pour fournir un avis sur l’état d’un bâtiment et les réparations nécessaires à envisager à court et moyen terme (entretien, réparation de désordre, sinistralité, etc.). 

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