Démarche d’expertise préalable d’assurance
Carlos Sanchez
L’expertise préalable d’assurance est une démarche consistant à déterminer les capitaux de l’entreprise, selon le Référentiel CNPP 6109.
Qui dit SCPI dit nécessité d’évaluer la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Pour cela, il est nécessaire de recourir à un expert indépendant qui fournit un avis impartial, c’est-à-dire un avis dénué de tout conflit d’intérêt susceptibles d’influencer la valeur du patrimoine de la SCPI.
Qui dit SCPI dit nécessité d’évaluer la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Pour cela, il est nécessaire de recourir à un expert indépendant qui fournit un avis impartial, c’est-à-dire un avis dénué de tout conflit d’intérêt susceptibles d’influencer la valeur du patrimoine de la SCPI.
L’AMF souligne que l’expert chargé de l’évaluation du patrimoine de la SCPI doit être indépendant. C’est-à-dire qu’il s’engage à ne pas détenir des parts de la SCPI dont il expertise le patrimoine immobilier. Son avis doit être neutre. Et pour garantir ce principe, l’AMF prévoit que les experts indépendants ne doivent pas intervenir de manière répétée avec le ou les même établissement présentateur ou au sein du même groupe lorsque la fréquence de ces interventions peut, in fine, affecter son indépendance.
L’objectif premier de l’expertise du patrimoine de la SCPI est d’arrêter les valeurs immobilières à la clôture de chaque exercice. Il s’agit de valeur de réalisation, en d’autres termes, de la valeur vénale des immeubles et des autres actifs, ainsi que la valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur de réalisation augmentée des frais pour reconstituer son patrimoine. Autre objectif de l’expertise du patrimoine de la SCPI : permettre de fixer le prix des parts. Il est d’ailleurs à noter à ce propos que le prix des parts concernant les SCPI à capital variable est directement lié à la valeur de reconstitution.
En ce qui concerne les SCPI à capital fixe fermé, le prix d’acquisition départ est fondé sur le prix de d’exécution. Il est donc a priori inutile d’estimer la valeur vénale du patrimoine de la SCPI. Mais connaître la valeur d’échange de ce patrimoine est important pour un associé car il sait ce que vaut un bien si réellement le patrimoine de ses SCPI en dehors des fluctuations des valeurs de marché. Il peut ainsi savoir s’il investit dans une SCPI “surcotée” (le prix d’exécution est supérieur à la valeur de réalisation) ou “décotée” (prix d’exécution est inférieur à la valeur de réalisation).
Les questions techniques doivent être prises en compte sous leur aspect financier. La technique impacte la valeur vénale immobilière. LAMY Group profite généralement de l’évaluation du patrimoine de la SCPI pour fournir un avis sur l’état d’un bâtiment et les réparations nécessaires à envisager à court et moyen terme (entretien, réparation de désordre, sinistralité, etc.).
L’expertise préalable d’assurance est une démarche consistant à déterminer les capitaux de l’entreprise, selon le Référentiel CNPP 6109.
Le Schéma Directeur Immobilier permet de répondre aux besoins internes de la collectivité territoriale mais également externes.
Le Schéma Directeur Immobilier est un exercice bien particulier. Il consiste en un outil de mise en cohérence des actions immobilières sur un site.
L’expertise immobilière consiste à estimer la valeur d’un bien immobilier, en tenant compte de facteurs juridiques, techniques et économiques.
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